Apa Itu APHT? Pengertian, Syarat, Proses, dan Biaya

alam proses pengajuan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), calon pembeli rumah perlu memahami berbagai dokumen yang berkaitan dengan pembiayaan, salah satunya Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Dokumen ini berkaitan dengan pemberian jaminan atas tanah untuk menjamin pelunasan utang kepada kreditur, seperti bank.

Ketentuan mengenai hak tanggungan diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah. Lantas, apa itu APHT? simak ulasan berikut ini untuk menemukan jawabannya.

Apa Itu APHT?

APHT adalah akta autentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk memberikan hak tanggungan atas hak atas tanah yang memenuhi persyaratan hukum, beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut. Akta ini menjadi dasar untuk mendaftarkan hak tanggungan pada Kantor Pertanahan.

Dalam transaksi KPR, APHT digunakan ketika tanah atau rumah yang dibeli dijadikan jaminan atas pinjaman dari bank. Setelah APHT ditandatangani dan hak tanggungan didaftarkan sesuai ketentuan, bank memperoleh kedudukan sebagai kreditur pemegang hak tanggungan atas objek jaminan tersebut.

Baca Juga: Cara Cek Harga Tanah Lewat Bhumi ATR/BPN, Bisa Lewat HP

Fungsi APHT dalam KPR

APHT memiliki beberapa fungsi penting dalam proses pembiayaan properti, antara lain:

• Menjadi dasar pembebanan hak tanggungan atas tanah yang dijadikan jaminan pinjaman.
• Memberikan kepastian hukum kepada kreditur melalui pendaftaran hak tanggungan sesuai ketentuan yang berlaku.
• Menjadi dasar eksekusi jaminan apabila debitur mengalami wanprestasi atau gagal memenuhi kewajibannya, melalui mekanisme yang diatur dalam undang-undang.

Baca Juga: Apa Itu Hak Tanggungan? Ini Pengertian, Hingga Cara Pengajuannya

Perbedaan APHT dan SKMHT

Selain APHT, ada dokumen lain yang berkaitan dengan pembebanan hak tanggungan, yaitu SKMHT atau Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.

Perbedaan utamanya terletak pada fungsi masing-masing. APHT adalah akta yang memuat pemberian hak tanggungan, sedangkan SKMHT merupakan surat kuasa untuk memberikan hak tanggungan melalui pembuatan APHT.

SKMHT dapat digunakan dalam kondisi tertentu ketika pemberi hak tanggungan belum dapat menandatangani APHT secara langsung. Namun, SKMHT tidak otomatis melahirkan hak tanggungan dan harus ditindaklanjuti sesuai ketentuan hukum yang berlaku.

Syarat Pembuatan APHT

Pembuatan APHT harus memenuhi persyaratan hukum agar pembebanan hak tanggungan dapat didaftarkan. Secara umum, hal-hal yang perlu disiapkan meliputi:

1. Perjanjian utang-piutang yang memuat janji pemberian hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang.
2. Identitas para pihak, termasuk pemberi dan pemegang hak tanggungan.
3. Informasi utang dan nilai tanggungan yang dijamin.
4. Data objek jaminan, seperti jenis hak atas tanah, nomor sertifikat, dan lokasi properti.
5. Dokumen pendukung yang diperlukan untuk pembuatan akta dan pendaftaran hak tanggungan.

APHT dibuat oleh PPAT yang berwenang. Jika properti memiliki lebih dari satu pemegang hak atau melibatkan pihak lain, kewenangan dan persetujuan pihak terkait perlu diperiksa sesuai ketentuan yang berlaku.

Baca Juga: Cara Mengurus Sertifikat Laik Fungsi Bangunan

Bagaimana Proses Pembuatan APHT?

Proses pembuatan APHT dalam pengajuan KPR umumnya terdiri dari beberapa tahapan berikut.

1. Penandatanganan perjanjian kredit. Bank dan debitur menyepakati perjanjian kredit yang mengatur jumlah pinjaman, bunga, jangka waktu, cicilan, dan kewajiban masing-masing pihak.
2. Pemeriksaan dokumen properti. Bank dan PPAT memeriksa dokumen kepemilikan serta data objek yang akan dijadikan jaminan untuk memastikan kelayakannya secara hukum.
3. Pembuatan dan penandatanganan APHT. PPAT membuat APHT berdasarkan perjanjian dan dokumen yang telah disiapkan. Pihak yang berwenang memberikan hak tanggungan menandatangani akta sesuai ketentuan hukum.
4. Pendaftaran hak tanggungan. APHT didaftarkan ke Kantor Pertanahan melalui mekanisme yang berlaku. Berdasarkan Pasal 13 UU Nomor 4 Tahun 1996, PPAT wajib menyampaikan APHT dan dokumen yang diperlukan paling lambat tujuh hari kerja setelah penandatanganan.

Hak tanggungan lahir pada tanggal buku tanah hak tanggungan, bukan semata-mata pada saat APHT ditandatangani. Pelayanan pendaftarannya saat ini dilaksanakan secara elektronik sesuai peraturan yang berlaku.

Baca Juga: Kenapa Tanah SHM Lebih Mahal? Ini 7 Alasan Lengkapnya

Berapa Biaya Pembuatan APHT?

Biaya APHT dapat berbeda-beda, tergantung pada nilai transaksi yang relevan, jasa PPAT, biaya pendaftaran, serta layanan tambahan yang diperlukan.

Beberapa komponen biaya yang mungkin timbul meliputi:

• Honorarium PPAT untuk pembuatan akta.
• Biaya pendaftaran hak tanggungan sesuai tarif resmi.
• Biaya pemeriksaan atau pengurusan dokumen tambahan jika diperlukan.

Biaya AJB, balik nama sertifikat, dan pajak transaksi bukan biaya yang otomatis termasuk dalam setiap pembuatan APHT. Komponen tersebut bergantung pada kebutuhan transaksi properti yang dilakukan.

Untuk mengetahui total biaya secara akurat, mintalah rincian tertulis dari bank atau PPAT yang menangani proses KPR. Dengan begitu, setiap komponen biaya dapat diketahui sebelum proses pengurusan dimulai.

Apa yang Terjadi Setelah KPR Lunas?

Setelah utang yang dijamin dengan hak tanggungan dilunasi, pemilik properti dapat mengurus penghapusan hak tanggungan atau roya. Proses ini dilakukan agar catatan pembebanan hak tanggungan pada data pertanahan dihapus sesuai ketentuan yang berlaku.

Roya penting untuk memastikan status pertanahan mencerminkan bahwa properti tersebut tidak lagi dibebani hak tanggungan yang telah dilunasi.

APHT adalah Akta Pemberian Hak Tanggungan yang berfungsi sebagai dasar pembebanan jaminan atas tanah atau properti untuk menjamin pelunasan utang. Dalam proses KPR, dokumen ini memberikan kepastian hukum kepada kreditur sekaligus mengatur pembebanan jaminan sesuai peraturan pertanahan.

Dengan memahami pengertian APHT, perbedaannya dengan SKMHT, syarat, proses, dan biayanya, calon pembeli rumah dapat mempersiapkan transaksi KPR dengan lebih baik. Pastikan seluruh dokumen diurus melalui pihak yang berwenang agar proses pembebanan hak tanggungan berjalan sesuai ketentuan.