Mengubah status kepemilikan properti dari Hak Guna Bangunan (HGB) ke Sertifikat Hak Milik (SHM) sering menjadi langkah penting bagi banyak pemilik rumah di Indonesia. Terutama bagi mereka yang membeli rumah dari developer berbadan hukum, proses ini wajib dilakukan untuk memperoleh hak kepemilikan yang penuh dan tidak terbatas waktu. Lantas bagaimana cara mengubahnya dan berapa biaya yang perlu dikeluarkan? Berikut ulasan lengkapnya.

Mengapa Rumah dari Developer Tidak Langsung SHM?

Developer yang berbadan hukum tidak dapat menerbitkan SHM karena jenis hak milik hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI) perseorangan. Hal ini diatur dalam Pasal 21 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) No. 5 Tahun 1960. Maka dari itu, properti yang berasal dari developer biasanya diberikan dalam bentuk HGB, dan pemiliknya perlu melakukan peningkatan hak (konversi) menjadi SHM.

Sebelum membahas biaya HGB ke SHM, kita bahas dulu apa perbedaan keduanya.

Baca Juga: Cara Memperpanjang HGB: Syarat, Proses, dan Biayanya

Perbedaan HGB dan SHM

HGB (Hak Guna Bangunan) adalah hak untuk mendirikan dan mengelola bangunan di atas tanah milik negara atau pihak lain dengan jangka waktu terbatas. Umumnya, masa berlakunya 30 tahun dan bisa diperpanjang 20 tahun.

SHM (Sertifikat Hak Milik) adalah hak kepemilikan tertinggi atas tanah di Indonesia. Pemilik SHM memiliki kontrol penuh terhadap tanah dan bangunan di atasnya tanpa batas waktu.

Karena SHM memberikan kepastian hukum yang lebih kuat, banyak pemilik properti berstatus HGB akhirnya memilih untuk meningkatkan haknya menjadi SHM. Proses ini membutuhkan dokumen tertentu serta biaya yang harus dipersiapkan.

Baca Juga: Mau Jual Beli Tanah Warisan? Ini Syaratnya

Syarat Mengubah HGB ke SHM

Sebelum menghitung biaya HGB ke SHM, pastikan seluruh dokumen yang dibutuhkan telah siap. Syaratnya dibedakan menjadi dua, yaitu:

1. Luas tanah ≤ 600 m²

Dokumen yang diperlukan meliputi:

• Fotokopi KTP dan KK
• Fotokopi SPPT PBB tahun terakhir
• Fotokopi IMB atau PBG
• Surat Kuasa bila dikuasakan
• Surat persetujuan kreditor (jika objek sedang dibebani hak tanggungan)
• Surat pernyataan tidak memiliki tanah lebih dari lima bidang atau maksimal 5.000 m²
• Sertifikat HGB asli
• Surat permohonan ke BPN
• Surat keterangan dari lurah atau kepala desa

2. Luas tanah > 600 m²

Syaratnya sama seperti di atas, tetapi ada tambahan berupa:

• Konstatering report dari BPN (laporan pemeriksaan fisik tanah)

Cara Mengubah HGB ke SHM

Jika dokumen sudah lengkap, berikut langkah-langkahnya:

1. Datangi kantor ATR/BPN sesuai lokasi tanah.
2. Serahkan dokumen ke loket pelayanan.
3. Isi formulir permohonan dan surat pernyataan yang dibutuhkan.
4. Petugas BPN akan melakukan pengukuran tanah.
5. Lakukan pembayaran biaya administrasi sesuai ketentuan.
6. Sertifikat SHM dapat diambil setelah proses selesai (umumnya sekitar lima hari kerja setelah dokumen dinyatakan lengkap).

Pada proses ini, BPN akan menerbitkan surat ukur, kemudian SK Hak Milik, dan akhirnya sertifikat SHM yang sudah terdaftar resmi.

Baca Juga: Jangan Keliru, Ini Perbedaan Hibah dan Warisan

Berapa Biaya Mengubah HGB ke SHM

Bagian ini menjadi yang paling penting bagi banyak pemilik rumah. Biaya HGB ke SHM terdiri dari beberapa komponen, seperti pendaftaran, BPHTB, biaya ukur, hingga konstatering report. Berikut penjelasannya:

1. Biaya Pendaftaran

Untuk tanah dengan luas maksimal 600 m², biaya pendaftarannya mulai dari:

Rp50.000

Biaya ini dibayarkan di loket BPN saat mengajukan permohonan.

2. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)

Besarnya BPHTB ditentukan oleh rumus:

5% × (NPOP – NPOPTKP)

Contoh perhitungan:

• NPOP = Rp200.000.000
• NPOPTKP = Rp80.000.000

Maka:

5% × (Rp200.000.000 – Rp80.000.000)

5% × Rp120.000.000 = Rp6.000.000

Jadi, BPHTB yang harus dibayar adalah Rp6.000.000.

3. Biaya Pengukuran Tanah (untuk luas >600 m²)

Rumusnya:

{(Luas Tanah / 500) × 120.000} + 100.000

Contoh tanah luas 800 m²:

{(800/500) × 120.000} + 100.000

= Rp292.000

4. Biaya Konstatering Report (luas >600 m²)

Rumus:

{(Luas Tanah / 500) × 20.000 + 350.000} / 2

Contoh luas 800 m²:

{(800/500) × 20.000 + 350.000} / 2

= Rp191.000

Total Biaya HGB ke SHM

Berdasarkan simulasi di atas, total biaya HGB ke SHM biasanya berkisar:

• Rp7.000.000 – Rp8.000.000 untuk tanah ≤600 m²
• Rp7.500.000 – Rp8.500.000 untuk tanah >600 m²

Besaran biaya dapat berbeda tergantung lokasi, nilai tanah, dan ketentuan BPN masing-masing daerah.

Baca Juga: Mau Perpanjang HGU? Ini Syarat dan Biaya yang Perlu Disiapkan!

Mengurus HGB ke SHM Melalui Notaris

Jika tidak ingin mengurus sendiri, Anda juga bisa menggunakan jasa notaris atau PPAT. Namun tentu ada biaya tambahan. Umumnya tarif notaris berada pada kisaran:

0,5% – 1% dari nilai transaksi tanah atau bangunan

Biaya ini bisa berbeda-beda tergantung kota dan nilai ekonomis properti.

Mengubah HGB ke SHM adalah langkah penting untuk mendapatkan kepemilikan penuh atas properti yang Anda miliki. Selain meningkatkan kepastian hukum, SHM juga membuat nilai jual tanah semakin tinggi. Dengan mengetahui syarat, proses, dan estimasi biaya HGB ke SHM, Anda bisa lebih siap dalam melakukan peningkatan hak atas properti.

Jika Anda berencana menjual atau membeli properti setelah memiliki SHM, pastikan prosesnya aman dan mudah dengan bantuan agen properti profesional seperti REMAX. Mereka bisa membantu mulai dari pengecekan dokumen hingga transaksi selesai dengan aman.