Apa Itu SKMHT? Ini Pengertian, Fungsi, dan Biayanya

Dalam proses pembelian properti melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR), terdapat berbagai dokumen hukum yang perlu dipahami. Salah satu dokumen yang cukup penting adalah SKMHT. Meski sering digunakan dalam transaksi properti, masih banyak masyarakat yang belum mengetahui fungsi dan perannya.

Lalu, SKMHT adalah apa sebenarnya? Kapan dokumen ini dibutuhkan, bagaimana masa berlakunya, dan berapa biaya pembuatannya? Simak penjelasan lengkapnya berikut ini.

Apa Itu SKMHT?

SKMHT adalah singkatan dari Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, yaitu dokumen yang berisi pemberian kuasa dari debitur kepada kreditur atau pihak yang ditunjuk untuk melakukan pembebanan hak tanggungan atas suatu properti.

Dalam transaksi properti, debitur bertindak sebagai pemberi kuasa, sedangkan kreditur menjadi penerima kuasa. Dokumen ini umumnya digunakan dalam pembelian properti secara kredit, terutama ketika sertifikat properti masih atas nama developer sehingga belum dapat langsung dibuatkan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).

Melalui SKMHT, pihak yang menerima kuasa dapat melakukan proses pembebanan hak tanggungan atas properti yang dijadikan jaminan kredit. Oleh karena itu, keberadaan dokumen ini menjadi salah satu bagian penting dalam proses pembiayaan properti melalui KPR.

Jika Anda ingin memahami lebih jauh mengenai hak tanggungan dalam transaksi properti, baca juga artikel berikut: Apa Itu Hak Tanggungan? Ini Pengertiannya.

Fungsi SKMHT dalam Transaksi Properti

SKMHT memiliki peran penting untuk memastikan proses kredit tetap dapat berjalan meskipun terdapat kendala administratif tertentu. Berikut beberapa fungsi utamanya.

Menjadi Dasar Pemberian Kuasa kepada Bank

SKMHT memberikan kewenangan kepada bank atau lembaga pembiayaan untuk melakukan pembebanan hak tanggungan ketika terdapat kendala administratif, misalnya sertifikat properti belum atas nama debitur.

Membantu Proses Pembuatan APHT

Dokumen ini juga berfungsi sebagai dasar bagi pihak yang diberi kuasa untuk menandatangani Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) setelah seluruh persyaratan administrasi terpenuhi.

Memberikan Kepastian Hukum bagi Kreditur

Dengan adanya SKMHT, kreditur memiliki dasar hukum yang jelas untuk memperoleh hak tanggungan atas properti yang dijadikan jaminan kredit.

Baca Juga: Cara Membatalkan KPR Sebelum Akad Kredit dan Konsekuensinya

Perbedaan SKMHT dan APHT

Dalam proses pembiayaan properti, SKMHT dan APHT merupakan dua dokumen yang saling berkaitan tetapi memiliki fungsi yang berbeda.

SKMHT adalah surat kuasa yang memberikan kewenangan kepada pihak tertentu untuk membebankan hak tanggungan atas suatu properti.

Sementara itu, APHT atau Akta Pemberian Hak Tanggungan merupakan dokumen resmi yang digunakan untuk membebankan hak tanggungan pada objek properti sebagai jaminan pelunasan utang kepada kreditur.

Dengan kata lain, SKMHT berfungsi sebagai pemberian kuasa, sedangkan APHT merupakan akta yang secara langsung menciptakan hak tanggungan atas properti tersebut.

Jika Anda sedang mempersiapkan pengajuan KPR, Anda juga perlu memahami dokumen penting lainnya seperti SP3K KPR yang biasanya diterbitkan sebelum akad kredit dilaksanakan.

Syarat Membuat SKMHT

Pembuatan SKMHT harus memenuhi ketentuan hukum yang berlaku karena dokumen ini memiliki kekuatan hukum yang mengikat.

Berdasarkan Pasal 15 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, SKMHT wajib dibuat dalam bentuk akta autentik di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris.

Selain itu, beberapa syarat yang umumnya diperlukan antara lain:

• Identitas pemberi kuasa dan penerima kuasa harus dicantumkan secara lengkap dan jelas.
• Objek properti yang akan dibebani hak tanggungan harus dijelaskan secara rinci.
• Seluruh pihak yang terlibat wajib memberikan persetujuan secara sah.
• Penandatanganan dokumen dilakukan di hadapan notaris atau PPAT yang berwenang.
• Memenuhi persyaratan tambahan yang ditetapkan oleh bank atau lembaga pembiayaan.
• Mengikuti seluruh ketentuan hukum yang berlaku terkait pertanahan dan perbankan.

Karena setiap transaksi dapat memiliki karakteristik yang berbeda, berkonsultasi dengan notaris atau PPAT sebelum membuat SKMHT sangat disarankan.

Baca Juga: Ciri Mafia Tanah yang Perlu Diwaspadai, Kenali Modusnya

Masa Berlaku SKMHT

Masa berlaku SKMHT diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Pada dasarnya, dokumen ini memiliki batas waktu tertentu untuk ditindaklanjuti dengan pembuatan APHT.

Berdasarkan informasi yang berlaku, masa berlaku SKMHT berkaitan dengan perjanjian pokok yang mendasarinya. Oleh karena itu, dokumen ini harus segera ditindaklanjuti agar pembebanan hak tanggungan dapat dilakukan sesuai ketentuan hukum yang berlaku.

Sebagai contoh, apabila kredit diberikan dengan jangka waktu tertentu, SKMHT perlu digunakan sebagai dasar pembuatan APHT dalam batas waktu yang telah ditentukan. Jika tidak ditindaklanjuti, SKMHT dapat kehilangan kekuatan hukumnya sehingga perlu dibuat kembali apabila masih diperlukan.

Ketentuan ini dibuat untuk memberikan kepastian hukum sekaligus mencegah proses pembebanan hak tanggungan tertunda terlalu lama.

Biaya Pembuatan SKMHT

Biaya pembuatan SKMHT umumnya sudah menjadi bagian dari biaya notaris atau PPAT dalam proses transaksi properti. Besarannya dapat berbeda-beda tergantung lokasi, nilai transaksi, serta kebijakan notaris yang menangani.

Sebagai gambaran, beberapa komponen biaya yang biasanya berkaitan dengan proses pembuatan SKMHT meliputi:

• Biaya sertifikat sekitar Rp100.000.
• Biaya validasi pajak sekitar Rp200.000.
• Biaya Bea Balik Nama (BBN) sekitar Rp750.000.
• Biaya Surat Keputusan (SK) sekitar Rp1.000.000.
• Biaya Akta Jual Beli (AJB) sekitar Rp2.400.000.

Perlu diingat bahwa angka di atas hanya berupa estimasi. Biaya sebenarnya dapat berbeda tergantung wilayah, notaris yang digunakan, serta kompleksitas transaksi properti yang dilakukan. Untuk memperoleh informasi yang lebih akurat, sebaiknya konsultasikan langsung dengan notaris atau PPAT yang menangani transaksi Anda.

SKMHT adalah Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang digunakan untuk memberikan kuasa kepada pihak tertentu dalam proses pembebanan hak tanggungan atas properti yang dijadikan jaminan kredit. Dokumen ini umumnya digunakan dalam transaksi KPR ketika sertifikat properti belum memungkinkan untuk langsung dibuatkan APHT.

Dengan memahami pengertian, fungsi, syarat, masa berlaku, dan biaya pembuatannya, Anda dapat lebih siap menghadapi proses pembelian properti secara kredit. Sebelum menandatangani dokumen apa pun, pastikan untuk berkonsultasi dengan notaris, PPAT, maupun pihak bank agar seluruh proses berjalan sesuai ketentuan hukum yang berlaku.