Mau Jual Beli Tanah Warisan? Ini Syaratnya
Dalam hukum Indonesia, proses jual beli tanah warisan tidak bisa dilakukan secara sembarangan. Ada ketentuan dan tahapan yang wajib dipenuhi agar transaksi tersebut sah, aman, dan bebas dari sengketa di kemudian hari. Banyak orang yang belum memahami bahwa jual beli tanah warisan memiliki aturan khusus, meski hukumnya pada dasarnya sama dengan jual beli tanah biasa.
Agar transaksi berjalan lancar dan menghindari konflik internal keluarga, memahami syarat jual beli tanah warisan menjadi hal yang sangat penting. Berikut penjelasannya.
1. Status Tanah Harus Jelas dan Tidak Bermasalah
Salah satu syarat jual beli tanah warisan yang paling mendasar adalah kejelasan status tanah. Tanah yang akan dijual harus memiliki sertifikat yang sah, seperti Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB). Selain itu, tanah tersebut tidak boleh berada dalam sengketa, baik antar ahli waris maupun dengan pihak lain.
Tanah juga harus dipastikan tidak sedang dijaminkan ke bank atau digunakan sebagai agunan kredit. Jika masih dalam status sengketa atau menjadi jaminan, proses jual beli tidak dapat dilakukan dan berisiko batal secara hukum.
2. Adanya Persetujuan Seluruh Ahli Waris
Persetujuan seluruh ahli waris merupakan syarat jual beli tanah warisan yang sangat krusial. Jika salah satu ahli waris tidak setuju, transaksi dapat dianggap tidak sah atau bahkan dibatalkan secara hukum.
Persetujuan ini bisa dibuat dalam bentuk surat pernyataan di bawah tangan yang dilegalisir notaris, atau langsung dibuat dalam format akta resmi. Tujuannya agar tidak ada pihak yang merasa dirugikan dan proses penjualan berjalan transparan.
Baca Juga: Jangan Keliru, Ini Perbedaan Hibah dan Warisan
3. Pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di Hadapan PPAT
Jika semua ahli waris sudah menyetujui, langkah berikutnya adalah membuat Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). AJB merupakan bukti sah bahwa tanah tersebut telah berpindah tangan dari ahli waris kepada pembeli.
Tanpa AJB, proses jual beli dianggap tidak memenuhi ketentuan hukum dan bisa menimbulkan masalah di kemudian hari. Karena itu, tahapan ini menjadi bagian penting dalam syarat jual beli tanah warisan yang wajib dipenuhi.
4. Pelunasan Pajak dan Biaya Administrasi
Sebelum penandatanganan AJB, ada kewajiban pembayaran pajak yang harus diselesaikan oleh kedua belah pihak. Penjual wajib membayar Pajak Penghasilan (PPh), sementara pembeli membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Selain itu, ada sejumlah biaya administrasi lain yang mengikuti proses ini. Pelunasan pajak memastikan bahwa transaksi berjalan sesuai ketentuan dan terhindar dari kendala di kantor pertanahan.
Baca Juga: Cara Bayar PBB Online, Lebih Praktis dan Aman
5. Pengalihan Hak di Kantor Pertanahan (BPN)
Setelah AJB selesai dibuat, pembeli harus mengurus proses balik nama sertifikat tanah ke kantor pertanahan atau BPN setempat. Balik nama ini merupakan langkah yang memastikan kepemilikan tanah sah secara hukum atas nama pembeli baru.
Tahap ini menandai bahwa seluruh syarat jual beli tanah warisan telah terpenuhi, sehingga transaksi aman dan bebas sengketa.
Baca Juga: Cara Cek Tanah Bermasalah atau Tidak, Jangan Sampai Salah Beli!
Bagaimana Jika Jual Beli Tanah Warisan yang Belum Dibagi?
Bagaimana jika tanah warisan masih belum dibagi antara ahli waris? Jual beli tanah warisan pada dasarnya serupa dengan transaksi jual beli biasa. Namun, perbedaannya ada pada pihak penjual dan kewajiban yang harus dipenuhi.
Dalam jual beli biasa, penjual adalah pemilik yang namanya tertera di sertifikat. Dalam jual beli tanah warisan, penjualnya adalah para ahli waris. Mereka juga memiliki kewajiban membayar pajak warisan sebelum transaksi dilakukan.
Jika tanah warisan belum dibagi, penjualannya tidak bisa dilakukan karena kepemilikan atas masing-masing ahli waris belum jelas. Artinya, setiap ahli waris masih memiliki hak yang sama terhadap tanah tersebut.
Namun, jika semua ahli waris sepakat untuk menjual tanah tersebut meski belum dibagi, maka transaksi dapat dilakukan dan dianggap sah. Sebaliknya, jika ada ahli waris yang tidak mengetahui atau tidak menyetujui penjualan, jual beli tersebut dapat dianggap tidak sah karena melanggar hak ahli waris yang lain.
Hal ini diperkuat oleh Pasal 1471 KUHPerdata yang menyatakan bahwa jual beli atas barang milik orang lain adalah batal. Ahli waris yang merasa dirugikan bisa mengajukan gugatan perdata berdasarkan Pasal 1365 KUHPerdata tentang perbuatan melawan hukum.
Memahami semua syarat jual beli tanah warisan sangatlah penting untuk menghindari sengketa dan masalah hukum yang bisa timbul di masa depan. Jika kamu memiliki rencana menjual atau membeli tanah warisan, pastikan prosesnya didampingi profesional yang berpengalaman.
Untuk transaksi properti yang aman, transparan, dan didampingi secara profesional, kamu bisa menghubungi agen properti REMAX yang siap membantu setiap langkah proses jual beli tanah Anda.
