Biaya AJB Tanah dan Rumah: Syarat, Rincian, dan Ketentuan Hukum

Ketika membeli tanah atau rumah, prosesnya tidak hanya selesai setelah kesepakatan harga. Kamu masih perlu mengurus Akta Jual Beli (AJB) sebagai dokumen sah atas peralihan hak kepemilikan. Namun, pembuatan AJB tidak gratis, ada biaya AJB tanah dan rumah yang perlu diperhatikan agar proses legalitas berjalan lancar dan sesuai aturan.

Apa Itu AJB?

Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen resmi yang diterbitkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti sah terjadinya transaksi jual beli properti. AJB menjadi dokumen wajib yang harus dibuat sebelum proses balik nama sertifikat ke atas nama pembeli dilakukan.

AJB hanya bisa diterbitkan setelah transaksi pembayaran selesai 100%. Selain itu, AJB juga menjadi syarat utama untuk mengajukan Sertifikat Hak Milik (SHM) atas properti yang dibeli.

Baca Juga: Sertifikat Tanah Hilang? Ini Cara Mengurusnya dan Estimasi Biayanya

Dokumen yang Diperlukan untuk Membuat AJB

Baik penjual maupun pembeli wajib menyiapkan sejumlah dokumen saat membuat AJB di kantor PPAT. Berikut ini syarat-syaratnya:

Dokumen dari Penjual & Pembeli:

• Fotokopi KTP suami-istri (jika sudah menikah)
• Fotokopi Kartu Keluarga
• Fotokopi Akta Nikah
• Fotokopi surat keterangan WNI (jika diperlukan)

Dokumen Terkait Properti:

• Sertifikat tanah asli
• Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 5 tahun terakhir + STTS
• Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)
• Bukti pembayaran listrik, air, dan telepon
• Surat roya (jika masih ada kredit/pinjaman di bank)

Catatan Penting

• Pastikan sertifikat diperiksa keasliannya di kantor BPN.
• Penjual wajib melunasi Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga jual.
• Pastikan tidak ada sengketa atas tanah tersebut.

Baca Juga: Sertifikat Tanah atas Nama 2 Orang, Memang Bisa?

Landasan Hukum Biaya AJB

Ketentuan tentang biaya AJB diatur dalam:

• Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 33 Tahun 2021
• Peraturan Kepala BPN No. 1 Tahun 2006 tentang pelaksanaan PP No. 37 Tahun 1998

Dalam aturan tersebut dijelaskan bahwa hanya PPAT resmi yang berwenang menerbitkan AJB, dan biaya jasa pembuatan akta diatur berdasarkan nilai transaksi.

Rincian Biaya AJB Tanah dan Rumah

Berdasarkan peraturan resmi, berikut rincian biaya AJB:

Nilai Transaksi Properti Maksimal Biaya Jasa PPAT

≤ Rp500 juta 1% dari nilai transaksi

> Rp500 juta – ≤ Rp1 miliar 0,75%

> Rp1 miliar – ≤ Rp2,5 miliar 0,5%

> Rp2,5 miliar 0,25%

Contoh Perhitungan:

Jika Anda membeli rumah seharga Rp600 juta, maka:

Biaya AJB = 0,75% x Rp600 juta = Rp4.500.000

Besaran tersebut sudah termasuk honorarium saksi dalam proses pembuatan akta.

Biaya Tambahan Selain AJB

Selain biaya jasa AJB, kamu juga perlu mempersiapkan beberapa pengeluaran lain yang berkaitan dengan proses legalitas transaksi:

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)

Sekitar 5% dari nilai jual, dikurangi NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak).

Tarif Pelayanan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah

Menggunakan rumus:

T = (1% x Nilai Tanah) + Rp50.000

Pengecekan Sertifikat Tanah di BPN

Biaya jasa kisaran Rp50.000.

Biaya Informasi Nilai Tanah (ZNT)

Berkisar antara ratusan ribu hingga jutaan rupiah, tergantung wilayah dan jenis tanah.

Baca Juga: Cara Cek NIB secara Online, Ini Langkah-langkahnya!

Ketentuan Biaya AJB untuk Orang Tidak Mampu, Gratis!

Permen ATR/BPN No. 33 Tahun 2021 juga menyebut bahwa PPAT wajib memberi layanan tanpa biaya kepada masyarakat yang dinyatakan tidak mampu—dengan menunjukkan Surat Keterangan Tidak Mampu (SKTM) dari instansi berwenang.

Sanksi Jika PPAT Langgar Aturan

PPAT yang memungut biaya melebihi ketentuan resmi akan dikenai:

• Pelanggaran ringan: sanksi pemberhentian sementara maksimal 6 bulan
• Pelanggaran berat (misalnya memungut dari orang tidak mampu): sanksi teguran tertulis

Biaya AJB tanah dan rumah memang wajib dikeluarkan dalam setiap transaksi properti. Namun, besaran biayanya telah diatur pemerintah agar transparan dan adil. Mengetahui rincian biaya ini akan membantumu merencanakan anggaran dengan lebih baik, serta menghindari pungutan liar dari oknum yang tidak bertanggung jawab.

Jadi, sebelum membeli rumah atau tanah, pastikan kamu sudah menyiapkan semua dokumen dan memahami ketentuan biaya AJB yang berlaku. Hal ini akan mempercepat proses balik nama dan mengamankan hak kepemilikan kamu secara sah dan legal.