Apa Itu BPHTB Waris? Ini Pengertian, Biaya, dan Cara Menghitungnya
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) waris merupakan aspek krusial dalam administrasi properti yang seringkali terlewatkan oleh ahli waris. Pemahaman yang komprehensif mengenai kewajiban ini sangat penting untuk memastikan kelancaran proses legalitas kepemilikan, seperti balik nama sertifikat tanah atau bangunan.
Apa Itu BPHTB Waris?
BPHTB waris adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan yang didapatkan melalui proses pewarisan. Ini berarti, ketika seseorang menerima aset properti dari pewaris yang telah meninggal dunia, peralihan hak tersebut tetap dikenakan pajak.
Kewajiban ini timbul sejak terjadinya peralihan hak, yaitu saat pewaris meninggal dunia, meskipun dalam praktiknya pembayaran seringkali dilakukan bersamaan dengan proses balik nama sertifikat. Tanpa pembayaran BPHTB waris, proses balik nama sertifikat tidak dapat dilakukan, yang akan menghambat legalitas kepemilikan properti di masa depan.
Dasar Hukum BPHTB Waris Terbaru
Dasar hukum pengenaan BPHTB di Indonesia telah mengalami perubahan signifikan. Sebelumnya diatur dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000, kini regulasi utama yang menjadi acuan adalah Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD).
UU HKPD, yang berlaku efektif mulai 5 Januari 2022, mengintegrasikan berbagai ketentuan pajak daerah, termasuk BPHTB, di bawah payung hukum yang lebih baru dan komprehensif.
Dalam UU HKPD, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) didefinisikan sebagai Pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau Bangunan (Pasal 1 angka 38). Objek BPHTB mencakup perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan karena waris (Pasal 44 ayat (2) huruf a angka 7)
Selain UU HKPD, Peraturan Pemerintah Nomor 111 Tahun 2000 tentang Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Karena Waris Dan Hibah Wasiat masih menjadi referensi penting, khususnya terkait ketentuan pengurangan tarif. Namun, perlu dicatat bahwa implementasi dan detail lebih lanjut mengenai tarif, dasar pengenaan, dan pengecualian BPHTB waris diatur dalam Peraturan Daerah (Perda) masing-masing kabupaten/kota, sesuai dengan amanat UU HKPD (1, Pasal 47).
Baca Juga: Mau Mengurus Turun Waris di Notaris? Ternyata Ini Biayanya!
Dasar Perhitungan BPHTB Waris
Perhitungan BPHTB waris memiliki kekhasan dibandingkan dengan BPHTB pada transaksi jual beli. Perbedaan utama terletak pada dasar pengenaan pajaknya. Untuk BPHTB waris, dasar perhitungan menggunakan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) yang biasanya diambil dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Sedangkan pada transaksi jual beli, NPOP didasarkan pada harga transaksi.
Berdasarkan PP Nomor 111 Tahun 2000, BPHTB waris yang terutang adalah sebesar 50% dari BPHTB yang seharusnya dibayarkan (Pasal 2 ayat (1)). Ketentuan ini memberikan keringanan bagi ahli waris. Selain itu, terdapat Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang ditetapkan oleh masing-masing pemerintah daerah. Menurut UU HKPD, batas minimum NPOPTKP untuk perolehan hak karena waris ditetapkan paling rendah Rp300.000.000 (1, Pasal 46 ayat (4)).
Dengan demikian, rumus perhitungan BPHTB waris terutang adalah:
BPHTB Waris = 50% x (5% x (NPOP – NPOPTKP))
Sebagai perbandingan, untuk transaksi jual beli, rumusnya adalah:
BPHTB = 5% x (NPOP – NPOPTKP)
Simulasi Perhitungan BPHTB Waris
Untuk memudahkan pemahaman, berikut contoh simulasi perhitungan BPHTB waris:
Misalnya, seseorang menerima warisan rumah dengan NJOP sebesar Rp1.000.000.000. Di daerah tersebut, NPOPTKP ditetapkan sebesar Rp300.000.000.
Maka perhitungannya adalah:
BPHTB = 50% x (5% x (Rp1.000.000.000 – Rp300.000.000))
BPHTB = 50% x (5% x Rp700.000.000)
BPHTB = 50% x Rp35.000.000
BPHTB = Rp17.500.000
Jadi, jumlah BPHTB waris yang harus dibayarkan adalah Rp17.500.000.
Penting: Jika pemerintah daerah tidak menerapkan pengurangan 50% (misalnya karena kebijakan khusus atau perubahan Perda), maka perhitungannya akan menjadi:
BPHTB = 5% x (Rp1.000.000.000 – Rp300.000.000)
BPHTB = 5% x Rp700.000.000
BPHTB = Rp35.000.000
Perbedaan ini menunjukkan betapa pentingnya untuk selalu mengkonfirmasi kebijakan dan Peraturan Daerah yang berlaku di wilayah masing-masing sebelum melakukan perhitungan final.
Baca Juga: Bunga Floating KPR, Ini Pengertian hingga Cara Menghitungnya
Cara Mengurus BPHTB Waris
Proses pengurusan BPHTB waris umumnya dilakukan melalui Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) setempat atau instansi yang berwenang di tingkat kabupaten/kota. Secara garis besar, alurnya tidak jauh berbeda dengan pengurusan BPHTB pada transaksi jual beli, namun ada beberapa dokumen tambahan yang wajib disertakan.
Berikut langkah umum dalam mengurus BPHTB waris:
- Menyiapkan seluruh dokumen persyaratan: Pastikan semua dokumen yang diperlukan telah lengkap dan valid.
- Mengajukan permohonan ke Bapenda: Serahkan berkas permohonan ke loket pelayanan Bapenda atau kantor pajak daerah setempat.
- Melakukan verifikasi data oleh petugas: Petugas akan memeriksa kelengkapan dan keabsahan dokumen serta data properti.
- Mendapatkan perhitungan nilai BPHTB terutang: Setelah verifikasi, petugas akan mengeluarkan Surat Ketetapan Pajak Daerah (SKPD) atau dokumen sejenis yang berisi nilai BPHTB yang harus dibayarkan.
- Melakukan pembayaran: Pembayaran dapat dilakukan melalui bank persepsi atau kanal pembayaran lain yang ditunjuk oleh pemerintah daerah.
- Menggunakan bukti bayar untuk proses balik nama sertifikat: Bukti pembayaran BPHTB waris merupakan salah satu syarat utama untuk melanjutkan proses balik nama sertifikat di Kantor Pertanahan.
Dokumen yang Dibutuhkan
Untuk mengurus BPHTB waris, Anda perlu menyiapkan sejumlah dokumen penting. Persyaratan ini dapat bervariasi sedikit antar daerah, namun secara umum meliputi:
- Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) wajib pajak (ahli waris)
- Fotokopi Kartu Keluarga (KK) ahli waris
- Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun berjalan
- Bukti pembayaran PBB beberapa tahun terakhir (biasanya 5 tahun terakhir)
- Dokumen kepemilikan tanah/bangunan (misalnya sertifikat hak milik, girik, atau akta jual beli sebelumnya)
- Surat Keterangan Waris (SKW) dari kelurahan/desa atau akta notaris/PPAT
- Surat Pembagian Waris (jika ada dan sudah dilakukan)
- Akta kematian pewaris
- Surat pernyataan tidak sengketa atas objek warisan
- Surat kuasa (jika pengurusan diwakilkan)
- Dokumen pendukung lain sesuai ketentuan daerah setempat (disarankan untuk konfirmasi langsung ke Bapenda setempat).
Baca Juga: Mau Jual Beli Tanah Warisan? Ini Syaratnya
Pentingnya Memahami BPHTB Waris
Memahami BPHTB waris bukan hanya soal memenuhi kewajiban pajak, tetapi juga berkaitan erat dengan kepastian hukum atas properti yang diwarisi. Tanpa pembayaran BPHTB, status kepemilikan tidak dapat diperbarui secara resmi, yang dapat menimbulkan masalah hukum dan administrasi di kemudian hari.
Selain itu, perencanaan yang matang membantu ahli waris menghindari beban finansial yang mendadak. Dengan mengetahui estimasi pajak sejak awal, ahli waris dapat mempersiapkan dana atau strategi pengelolaan aset dengan lebih baik.
BPHTB waris adalah kewajiban yang tidak bisa dihindari ketika menerima warisan berupa tanah atau bangunan. Dengan memahami pengertian, dasar hukum terbaru, cara menghitung, dan prosedur pengurusannya, ahli waris dapat mengelola aset warisan secara lebih bijak, baik untuk digunakan sendiri, disewakan, maupun dijual dengan nilai optimal.
Referensi
- DJPK Kemenkeu. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD). https://djpk.kemenkeu.go.id/wp-content/uploads/2022/01/Salinan-UU-Nomor-1-Tahun-2022.pdf diakses pada tanggal 19 April 2026
- BPK. Peraturan Pemerintah Nomor 111 Tahun 2000 tentang Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan Karena Waris Dan Hibah Wasiat. https://peraturan.bpk.go.id/Details/53751/pp-no-111-tahun-2000 diakses pada tanggal 19 April 2026
