Apa itu SHM? Ini Fungsi dan Cara Mengurusnya

Saat membeli rumah atau tanah, salah satu hal paling penting yang harus Anda pastikan adalah status kepemilikannya. Di Indonesia, status kepemilikan paling kuat atas tanah maupun bangunan disebut Sertifikat Hak Milik (SHM). Dokumen ini menjadi dasar hukum utama yang menunjukkan bahwa Anda adalah pemilik sah dari properti tersebut.

Banyak orang yang baru membeli rumah langsung fokus pada proses serah terima unit. Namun, satu hal yang tidak boleh diabaikan adalah mengurus balik nama SHM. Tanpa SHM, pembeli akan kesulitan membuktikan bahwa tanah atau bangunan tersebut benar-benar menjadi haknya, terutama jika suatu hari muncul sengketa. Karena itu, penting memahami apa itu SHM, fungsi, dan bagaimana cara mengurusnya.

Apa Itu SHM?

Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah dokumen legalitas tertinggi dan terkuat di Indonesia yang membuktikan kepemilikan penuh atas sebidang tanah dan/atau bangunan. Keberadaan SHM diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Sertifikat ini diterbitkan secara resmi oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Sebagai bukti legalitas, SHM menjadi dokumen paling kuat untuk menunjukkan siapa pemilik sah tanah atau bangunan tertentu. Di dalam SHM, terdapat beberapa informasi penting, seperti:

• Nama pemilik tanah atau bangunan
• Luas tanah atau bangunan
• Lokasi properti
• Denah atau bentuk bidang tanah
• Tanggal penetapan sertifikat
• Tanda tangan pejabat berwenang
• Cap resmi sebagai pengesahan

Karena posisi hukumnya sangat kuat, setiap kali Anda membeli rumah atau tanah, sangat disarankan untuk segera melakukan balik nama SHM melalui PPAT dan BPN.

Baca Juga: Cara Mengubah Sertifikat Hak Pakai Menjadi SHM

Fungsi SHM

Kepemilikan SHM memberikan banyak keuntungan bagi pemilik properti. Beberapa fungsi utamanya antara lain:

1. Bukti Kepemilikan yang Sah

SHM adalah bukti paling kuat bahwa Anda adalah pemilik penuh atas tanah atau bangunan tersebut. Hak milik ini tidak memiliki batas waktu, sehingga menjadi jaminan kepemilikan yang paling aman.

2. Memberikan Kepastian Hukum

Dengan memiliki SHM, hak Anda sebagai pemilik diakui oleh hukum dan dilindungi dari berbagai risiko sengketa. Dokumen ini memperkecil kemungkinan muncul klaim dari pihak lain.

3. Mempermudah Transaksi Properti

Properti dengan SHM lebih mudah dijual atau dibeli. Pembeli akan merasa lebih aman karena kepemilikan properti terbukti sah. Bahkan, proses pengurusan hipotek atau pinjaman bank pun lebih mudah jika memiliki SHM.

Baca Juga: Perbedaan SHGB dan SHM, Jangan sampai Keliru

4. Meningkatkan Nilai Properti

Properti dengan SHM biasanya memiliki nilai jual lebih tinggi dibandingkan properti dengan status hukum lain, seperti HGB atau Hak Pakai.

5. Dapat Dijadikan Agunan

SHM sering digunakan sebagai jaminan untuk mengajukan pinjaman ke lembaga keuangan. Bank pun lebih percaya karena status hukum SHM sangat kuat.

6. Mengurangi Potensi Sengketa

Karena SHM menunjukkan kepemilikan yang sah, risiko konflik atau sengketa atas tanah jauh lebih kecil.

Syarat Membuat SHM

Syarat pembuatan SHM berbeda berdasarkan kondisi properti, yakni berdasarkan apakah tanah/bangunan belum bersertifikat atau proses balik nama karena jual beli dan waris.

1. Dokumen untuk Tanah/Bangunan yang Belum Bersertifikat

Jika tanah atau bangunan belum memiliki sertifikat sama sekali, beberapa dokumen yang diperlukan meliputi:

• Sertifikat HGB atau dokumen tanah asli
• KTP dan KK
• Fotokopi IMB
• SPPT PBB
• Surat pernyataan kepemilikan lahan

2. Dokumen untuk Balik Nama SHM (Jual Beli atau Waris)

Jika SHM sudah ada namun ingin dibalik nama, dokumennya meliputi:

• Sertifikat tanah asli
• Akta Jual Beli (AJB) untuk transaksi jual beli
• Surat riwayat tanah
• Surat keterangan tidak sengketa
• Surat keterangan dari kelurahan
• Surat keterangan waris dan surat kematian (untuk ahli waris)

Baca Juga: Mau Ubah HGB ke SHM? Ini Cara dan Biayanya

Cara Mengurus SHM

Berikut langkah-langkah prosedur pengurusan SHM di kantor ATR/BPN:

• Mengajukan Permohonan ke Kantor ATR/BPN. Datangi kantor BPN sesuai lokasi tanah, siapkan seluruh dokumen, dan isi formulir permohonan. Serahkan formulir ke petugas untuk diperiksa.
• Pengukuran Tanah oleh Petugas BPN. Petugas BPN akan melakukan pengecekan lahan dan mengukur ulang luas tanah.
• Pembuatan dan Pengesahan Surat Ukur. Setelah pengukuran selesai, surat ukur akan dibuat dan disahkan oleh pejabat terkait di BPN.
• Penelitian oleh Panitia A. Petugas BPN bersama lurah setempat akan meneliti data lahan dan memastikan tidak ada masalah terkait status tanah.
• Pengumuman Data Yuridis. Data yuridis tanah akan dipajang di kantor kelurahan selama 30–60 hari sebagai masa keberatan.
• Penerbitan SHM. Jika tidak ada pihak yang mengajukan keberatan, BPN akan memproses penerbitan SHM.
• Membayar BPHTB. Pemilik lahan wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah sesuai NJOP.
• Pengambilan Sertifikat. Setelah semua proses selesai, SHM bisa diambil di kantor BPN. Total waktu pengurusannya biasanya sekitar enam bulan.

Baca Juga: Cara Mengubah Girik Menjadi SHM, Ini Syarat, Hingga Biayanya

Memahami apa itu SHM, fungsi, serta cara mengurusnya adalah langkah penting sebelum membeli rumah maupun tanah. Dengan memiliki SHM, Anda dapat memastikan kepemilikan yang sah, aman, dan terlindungi secara hukum. Jika sedang merencanakan transaksi properti, pastikan SHM menjadi salah satu prioritas utama dalam prosesnya.

Supaya proses jual beli properti lebih aman dan terjamin, Anda bisa menyerahkan semuanya kepada agen properti REMAX. Dengan pengalaman, pengetahuan legal, serta jaringan profesional yang luas, agen REMAX siap membantu Anda memastikan setiap dokumen, termasuk SHM terverifikasi dengan benar dan sesuai prosedur. Melalui pendampingan yang profesional, Anda bisa membeli atau menjual properti dengan lebih tenang, aman, dan tanpa khawatir tersandung masalah hukum di kemudian hari.