Apa Itu AJB? Pengertian, Fungsi, Syarat, dan Biayanya

Dalam proses transaksi properti, terdapat berbagai dokumen penting yang harus dipahami oleh penjual maupun pembeli. Salah satu dokumen yang sering muncul dalam transaksi tanah dan rumah adalah Akta Jual Beli (AJB). Namun bagi sebagian orang yang baru pertama kali melakukan transaksi properti, istilah ini mungkin masih terdengar asing.

Padahal, AJB adalah dokumen legal yang sangat penting karena menjadi bukti sah bahwa telah terjadi transaksi jual beli tanah atau bangunan. Tanpa dokumen ini, proses pengalihan hak atas properti tidak dapat dilakukan secara resmi. Oleh karena itu, memahami apa itu AJB, fungsi, serta syarat pembuatannya sangat penting bagi siapa pun yang ingin membeli atau menjual properti.

Apa Itu AJB?

Apa itu AJB? Akta Jual Beli atau AJB adalah dokumen resmi yang membuktikan bahwa telah terjadi transaksi jual beli serta perpindahan hak atas tanah dan/atau bangunan antara penjual dan pembeli.

Dokumen ini dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan memiliki kekuatan hukum sebagai bukti bahwa transaksi tersebut dilakukan secara sah. Di dalam AJB biasanya tercantum berbagai informasi penting seperti identitas penjual dan pembeli, objek properti, harga transaksi, serta kesepakatan yang disetujui oleh kedua belah pihak.

Meskipun menjadi bukti transaksi, perlu diketahui bahwa AJB bukanlah dokumen yang menunjukkan kepemilikan tanah atau bangunan. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria, dokumen yang menyatakan kepemilikan atas tanah adalah Sertifikat Hak Milik (SHM).

Dengan kata lain, AJB adalah bukti legal transaksi, sedangkan SHM merupakan bukti kepemilikan properti. Keduanya memiliki fungsi yang berbeda tetapi saling berkaitan dalam proses jual beli properti.

Fungsi Akta Jual Beli dalam Transaksi Properti

Dalam praktiknya, AJB memiliki peran yang sangat penting dalam transaksi tanah maupun bangunan. Berikut beberapa fungsi utama dari dokumen ini.

1. Bukti Sah Transaksi Jual Beli

Fungsi utama AJB adalah sebagai bukti resmi bahwa telah terjadi transaksi jual beli antara penjual dan pembeli. Dokumen ini mencatat berbagai informasi penting seperti nilai transaksi, identitas para pihak, serta kesepakatan yang dibuat dalam proses jual beli properti.

Dengan adanya AJB, transaksi tersebut memiliki dasar hukum yang jelas dan dapat dipertanggungjawabkan.

Baca Juga: Perbedaan AJB dan PPJB dalam Transaksi Properti, Jangan Keliru!

2. Memberikan Perlindungan Hukum

AJB juga memberikan perlindungan hukum bagi penjual maupun pembeli. Jika suatu saat terjadi sengketa atau salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya, dokumen ini dapat digunakan sebagai dasar hukum untuk menyelesaikan permasalahan tersebut.

Dengan adanya AJB, pemilik baru properti juga mendapatkan perlindungan hukum terhadap hak atas tanah atau bangunan yang telah dibelinya.

3. Syarat Pengurusan Sertifikat Tanah

Salah satu fungsi penting lainnya adalah sebagai dokumen persyaratan dalam proses penerbitan sertifikat tanah, seperti Sertifikat Hak Milik (SHM).

Tanpa adanya AJB, pihak Badan Pertanahan Nasional (BPN) akan kesulitan memproses perubahan atau penerbitan sertifikat kepemilikan atas properti tersebut.

4. Persyaratan Pengajuan Pinjaman

Dalam beberapa produk pembiayaan atau pinjaman, lembaga keuangan sering meminta dokumen AJB sebagai salah satu syarat administrasi. Dokumen ini dapat digunakan sebagai bukti bahwa properti tersebut benar-benar telah dibeli secara sah.

Baca Juga: Cara Penyelesaian Sertifikat Tanah Ganda: Panduan Lengkap dan Aman Secara Hukum

5. Dasar Perhitungan Pajak

AJB juga berfungsi sebagai dasar perhitungan pajak dalam transaksi properti. Nilai transaksi yang tercantum di dalam dokumen ini akan menjadi acuan untuk menentukan besarnya pajak yang harus dibayarkan oleh penjual maupun pembeli.

Syarat Pembuatan Akta Jual Beli

Dalam proses pembuatan AJB, terdapat beberapa dokumen yang harus dipersiapkan oleh penjual dan pembeli. Persyaratan ini bertujuan untuk memastikan bahwa transaksi dilakukan secara sah dan tidak menimbulkan masalah hukum di kemudian hari.

Dokumen yang Harus Disiapkan Penjual

Beberapa dokumen yang biasanya diperlukan dari pihak penjual antara lain:

• Fotokopi KTP penjual dan pasangan (jika sudah menikah)
• Fotokopi Kartu Keluarga
• Fotokopi surat nikah (jika sudah menikah)
• Sertifikat tanah asli yang diterbitkan BPN
• Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) minimal 5 tahun terakhir
• Dokumen Izin Mendirikan Bangunan (IMB) jika terdapat bangunan di atas tanah
• Surat pernyataan bahwa properti tidak sedang dijadikan agunan
• Surat roya jika sebelumnya pernah dijadikan jaminan
• Surat persetujuan dari pasangan atau ahli waris

Dokumen yang Harus Disiapkan Pembeli

Sementara itu, pihak pembeli biasanya perlu menyiapkan beberapa dokumen berikut:

• Fotokopi KTP pembeli dan pasangan (jika sudah menikah)
• Fotokopi Kartu Keluarga
• Fotokopi surat nikah (jika sudah menikah)
• Fotokopi NPWP
• Surat keterangan Warga Negara Indonesia (WNI)
• Bukti pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% dari nilai transaksi (jika diperlukan)
• Kepesertaan BPJS Kesehatan. Berdasarkan Inpres No. 1 Tahun 2022, kartu BPJS Kesehatan aktif kini menjadi salah satu syarat dalam permohonan pendaftaran peralihan hak tanah (proses balik nama setelah AJB).

Setelah seluruh dokumen lengkap, proses pembuatan AJB akan dilakukan di hadapan PPAT.

Biaya Pembuatan AJB

Biaya pembuatan AJB biasanya bergantung pada nilai transaksi properti yang dilakukan. Berdasarkan Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 33 Tahun 2021, biaya jasa PPAT dalam pembuatan AJB maksimal 1% dari total nilai transaksi.

Berikut gambaran skema biaya pembuatan AJB:

• Nilai transaksi hingga Rp500 juta: biaya maksimal 1%
• Nilai transaksi Rp500 juta – Rp1 miliar: sekitar 0,75%
• Nilai transaksi Rp1 miliar – Rp2,5 miliar: sekitar 0,5%
• Nilai transaksi di atas Rp2 miliar: sekitar 0,25%

Biaya tersebut umumnya sudah mencakup jasa pembuatan akta serta biaya saksi yang diperlukan dalam proses penandatanganan dokumen.

Perbedaan AJB dan SHM

Agar tidak keliru, penting juga memahami perbedaan antara AJB dan apa itu SHM atau sertifikat hak milik.

Pertama, dari segi masa berlaku. AJB memiliki masa berlaku sesuai dengan isi perjanjian antara penjual dan pembeli. Sedangkan SHM berlaku selama tanah tersebut masih dimiliki oleh pemilik yang tercantum di dalam sertifikat.

Kedua, dari bentuk dokumen. AJB adalah dokumen perjanjian jual beli yang mengikat kedua belah pihak, sementara SHM merupakan sertifikat resmi yang menunjukkan kepemilikan tanah.

Ketiga, dari lembaga penerbit. AJB diterbitkan oleh PPAT, sedangkan SHM diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Terakhir, dari durasi pembuatan. Proses pembuatan AJB biasanya lebih cepat dibandingkan dengan penerbitan sertifikat tanah yang membutuhkan waktu lebih lama.

Baca Juga: Perbedaan SHGB dan SHM, Jangan sampai Keliru

Memahami apa itu AJB dan mengapa dokumen ini penting merupakan langkah awal yang sangat penting sebelum melakukan transaksi properti. AJB adalah bukti sah bahwa telah terjadi jual beli tanah atau bangunan, sekaligus menjadi dasar hukum untuk berbagai proses administrasi seperti pengurusan sertifikat dan perhitungan pajak.

Agar proses transaksi berjalan aman, lancar, dan terhindar dari masalah hukum, sebaiknya Anda menggunakan bantuan profesional yang berpengalaman di bidang properti. Jika Anda sedang berencana membeli atau menjual rumah, tanah, maupun properti lainnya, Anda dapat menggunakan jasa agen properti dari REMAX. Dengan dukungan agen profesional REMAX, proses transaksi properti akan menjadi lebih mudah, aman, dan terpercaya.