Perbedaan AJB dan PPJB dalam Transaksi Properti, Jangan Keliru!
Dalam proses jual beli properti, baik tanah maupun bangunan, Anda mungkin sering mendengar istilah PPJB dan AJB. Keduanya sama-sama merupakan dokumen penting dalam proses transaksi, namun memiliki fungsi dan kekuatan hukum yang berbeda.
Bagi Anda yang sedang berencana membeli atau menjual properti, memahami perbedaan antara kedua dokumen ini sangat penting agar tidak salah langkah dalam proses administrasi. Berikut penjelasan lengkapnya.
Apa Itu PPJB?
PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) adalah dokumen PERJANJIAN antara penjual dan pembeli sebelum terjadinya proses jual beli yang sah secara hukum. Akta ini berfungsi sebagai bukti adanya komitmen antara kedua pihak, di mana penjual sepakat untuk menjual properti tertentu, dan pembeli berjanji akan membeli sesuai ketentuan yang disepakati.
PPJB biasanya dibuat ketika pembeli telah membayar uang muka (down payment) namun belum melunasi seluruh harga properti. Dokumen ini juga sering digunakan dalam pembelian properti indent atau yang masih dalam tahap pembangunan.
Berbeda dengan AJB, PPJB tidak dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), melainkan oleh notaris sebagai saksi sah. Oleh karena itu, PPJB memiliki status sebagai akta autentik sesuai Pasal 1868 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata).
Baca Juga: Biaya AJB Tanah dan Rumah: Syarat, Rincian, dan Ketentuan Hukum
Fungsi dan Isi PPJB
PPJB memiliki fungsi utama untuk melindungi hak dan kewajiban masing-masing pihak sebelum proses jual beli selesai. Bagi penjual, PPJB memastikan calon pembeli benar-benar berkomitmen terhadap transaksi yang disepakati.
Sementara bagi pembeli, PPJB memberikan jaminan bahwa properti yang diincar tidak akan dijual kepada pihak lain.
Isi dari PPJB umumnya mencakup:
- Identitas lengkap penjual dan pembeli
- Uraian objek properti yang diperjualbelikan
- Nilai transaksi dan ketentuan pembayaran
- Waktu serah terima
- Ketentuan pembatalan pengikatan
- Pasal-pasal penyelesaian sengketa
PPJB sendiri diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) No. 11 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.
Baca Juga: Berapa Biaya PNBP Tanah? Ternyata Ini Besaran Biayanya!
Apa Itu AJB?
Setelah seluruh kewajiban pembayaran dipenuhi dan persyaratan administrasi lengkap, proses jual beli dilanjutkan dengan AJB (Akta Jual Beli). AJB merupakan bukti sah peralihan hak atas tanah atau bangunan dari penjual kepada pembeli. Dokumen ini hanya dapat dibuat oleh PPAT yang berwenang dan disaksikan oleh minimal dua orang saksi.
Dari sisi hukum, AJB memiliki kedudukan yang lebih kuat dibanding PPJB karena menjadi dasar pengalihan hak kepemilikan. Setelah AJB ditandatangani, kepemilikan properti resmi berpindah ke pihak pembeli, dan proses balik nama sertifikat bisa dilakukan di kantor pertanahan.
Baca Juga: Cara Mengurus Surat Tanah Hilang Pemilik Meninggal
Fungsi dan Proses Pembuatan AJB
Selain sebagai bukti sah transaksi jual beli, AJB juga berfungsi untuk:
- Menjadi dasar hukum agar penjual dan pembeli memenuhi kewajiban masing-masing.
- Menjadi alat bukti jika salah satu pihak wanprestasi atau melanggar perjanjian.
- Menjadi syarat wajib dalam proses balik nama sertifikat di BPN.
Proses pembuatan AJB melibatkan tahapan berikut:
- Penjual dan pembeli menyerahkan dokumen lengkap seperti sertifikat tanah, KTP, NPWP, dan bukti pelunasan BPHTB.
- PPAT memverifikasi keabsahan dokumen.
- AJB dibacakan dan dijelaskan di hadapan kedua pihak dan dua orang saksi.
- Setelah disetujui, AJB ditandatangani bersama dan disahkan oleh PPAT.
- Satu salinan disimpan di kantor PPAT, satu dikirim ke kantor pertanahan untuk proses balik nama, dan salinan lainnya diberikan kepada masing-masing pihak.
Perbedaan AJB dan PPJB
Berikut tabel perbandingan agar Anda lebih mudah memahami perbedaan antara AJB dan PPJB:
Perbedaan antara PPJB dan AJB terletak pada fungsi dan kekuatan hukumnya. PPJB hanya bersifat sebagai perjanjian awal yang mengikat kedua pihak, sedangkan AJB adalah dokumen resmi yang mengesahkan perpindahan hak atas tanah atau bangunan.
Bagi Anda yang sedang berencana membeli properti, pastikan seluruh dokumen dibuat sesuai prosedur dan disahkan oleh pihak yang berwenang. Dengan begitu, transaksi yang Anda lakukan akan aman, sah, dan memiliki kekuatan hukum yang jelas.
