Perbedaan SHGB dan SHM, Jangan sampai Keliru

Dalam dunia properti, Anda pasti sering mendengar istilah Hak Guna Bangunan (HGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM). Keduanya merupakan bukti legal atas kepemilikan tanah maupun bangunan. Namun, tahukah Anda bahwa terdapat perbedaan SHGB dan SHM yang sangat penting dipahami sebelum membeli rumah atau tanah? Pemahaman ini akan membantu Anda membuat keputusan terbaik sesuai kebutuhan, anggaran, dan rencana jangka panjang.

Secara sederhana, HGB dapat diibaratkan seperti menyewa hak pakai atas tanah untuk jangka waktu tertentu. Sedangkan SHM adalah kepemilikan penuh tanpa batas waktu, seperti membeli rumah sekaligus tanahnya secara permanen. Meskipun terdengar mirip, dua jenis sertifikat ini memiliki kelebihan dan kekurangan masing-masing.

Apa Itu Hak Guna Bangunan (HGB)?

Hak Guna Bangunan atau HGB adalah hak yang diberikan kepada individu maupun badan hukum untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya. Artinya, Anda memiliki bangunannya, tetapi tanahnya tetap menjadi milik negara atau pihak lain.

HGB umumnya diberikan untuk jangka waktu 30 tahun, dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun berikutnya. Jenis sertifikat ini banyak digunakan oleh

developer, terutama untuk pembangunan kompleks hunian baru atau apartemen. Karena sifatnya yang terbatas waktu, properti berstatus HGB biasanya dijual dengan harga lebih terjangkau.

Baca Juga: Mau Ubah HGB ke SHM? Ini Cara dan Biayanya

Apa Itu Sertifikat Hak Milik (SHM)?

Berbeda dari HGB, Sertifikat Hak Milik atau SHM adalah bentuk kepemilikan tertinggi atas tanah di Indonesia. Dengan SHM, Anda memiliki hak penuh atas tanah dan bangunan tanpa batas waktu. Tidak ada kewajiban untuk memperpanjang masa berlaku, sehingga kepemilikannya lebih stabil dan aman.

Properti dengan SHM umumnya memiliki nilai pasar lebih tinggi karena status kepemilikannya yang permanen dan bebas dari risiko administrasi di masa depan.

Baca Juga: Panduan Lengkap Cara Cek Tagihan PBB Online dengan Mudah dan Cepat

Perbedaan SHGB dan SHM yang Wajib Anda Tahu

Untuk membantu Anda memahami lebih jelas, berikut beberapa perbedaan SHGB dan SHM berdasarkan aspek terpenting dalam kepemilikan properti:

1. Kepemilikan

• HGB: Pemilik hanya memiliki bangunan, tetapi tidak memiliki tanah.
• SHM: Kepemilikan mencakup tanah dan bangunan, bersifat penuh dan permanen.

2. Jangka Waktu

• HGB: Terbatas, biasanya 30 tahun (dapat diperpanjang).
• SHM: Berlaku selamanya tanpa perlu perpanjangan.

3. Nilai Jual

• HGB: Harga lebih murah karena masa berlaku terbatas.
• SHM: Lebih mahal, tetapi memberikan keamanan lebih kuat.

4. Fleksibilitas Penggunaan

• HGB: Ideal untuk penggunaan sementara, investasi jangka menengah, atau properti komersial.
• SHM: Lebih cocok untuk tempat tinggal jangka panjang atau warisan keluarga.

Baca Juga: 5 Rekomendasi Perumahan di Bekasi, Harga 1 Milyaran

Hak Kepemilikan dan Jangka Waktu

Salah satu perbedaan SHGB dan SHM yang paling krusial adalah jangka waktu kepemilikan. Dengan HGB, Anda harus memperpanjang hak guna setelah masa berlaku habis. Jika tidak diperpanjang, tanah bisa kembali ke negara atau pemilik aslinya. Hal ini tentu berisiko jika Anda berencana tinggal lama di properti tersebut.

Di sisi lain, SHM memberikan kenyamanan maksimal. Kepemilikan tanah tidak akan berubah selama Anda memegang sertifikat sah dan tidak melanggar hukum. Ini sangat ideal untuk Anda yang ingin memastikan properti bisa diwariskan.

Nilai Jual dan Pertimbangan Biaya

Properti dengan SHM memiliki nilai jual lebih tinggi karena menawarkan kepastian hukum yang lebih kuat. Banyak pembeli lebih memilih SHM karena tidak ingin terbebani proses perpanjangan. Sebaliknya, properti berstatus HGB lebih terjangkau, cocok bagi pembeli dengan anggaran terbatas atau investor yang hanya membutuhkan properti dalam periode tertentu.

Namun, perlu diingat bahwa memperpanjang HGB atau mengubahnya menjadi SHM membutuhkan biaya tambahan—mulai dari biaya administrasi, notaris, hingga pendaftaran ke BPN.

Baca Juga: Berapa Denda Keterlambatan Bayar PBB? Ternyata Segini!

Risiko dan Keamanan Kepemilikan

Risiko terbesar dari HGB adalah lupa memperpanjang masa berlakunya. Jika masa berlaku habis dan Anda tidak melakukan perpanjangan, status tanah dapat kembali ke pemilik aslinya. Sementara itu, SHM jauh lebih aman karena memberikan kepemilikan tidak terbatas.

Selain itu, bank lebih menyukai SHM sebagai agunan dibandingkan HGB karena sifat kepemilikannya yang permanen.

Kapan Sebaiknya Memilih HGB?

HGB cocok jika:

• Anda mencari properti dengan harga lebih rendah
• Anda membeli apartemen atau properti komersial
• Anda berinvestasi dalam jangka waktu menengah
• Anda berencana mengubahnya menjadi SHM di masa depan

Banyak pengembang menyediakan opsi upgrade dari HGB ke SHM setelah proyek selesai.

Kapan Sebaiknya Memilih SHM?

SHM adalah pilihan terbaik jika:

• Anda ingin kepemilikan jangka panjang
• Anda ingin memberikan warisan kepada keluarga
• Anda membutuhkan properti yang bisa dijadikan jaminan bank
• Anda ingin menghindari risiko perpanjangan administrasi

Bisakah HGB Diubah Menjadi SHM?

Ya, HGB dapat diubah menjadi SHM. Prosesnya melibatkan pengajuan ke kantor ATR/BPN dengan melampirkan dokumen seperti sertifikat HGB, IMB, identitas pemilik, dan bukti pembayaran pajak. Biaya yang diperlukan meliputi biaya pengukuran tanah, notaris, hingga biaya penerbitan sertifikat baru.

Memahami perbedaan SHGB dan SHM sangat penting sebelum Anda membeli rumah, tanah, ataupun apartemen. Setiap jenis sertifikat memiliki kelebihan masing-masing, sehingga Anda perlu menyesuaikannya dengan tujuan dan rencana jangka panjang.

Jika Anda masih ragu memilih properti terbaik, gunakan jasa agen properti REMAX untuk mendapatkan pendampingan profesional mulai dari pencarian properti, pengecekan legalitas, hingga proses transaksi yang aman dan nyaman. REMAX siap membantu Anda menemukan properti ideal dengan lebih mudah!