Ketahui Proses Appraisal KPR, Biar Proses Kredit Rumah jadi Lancar

Jika Anda sedang mempertimbangkan untuk membeli hunian dengan skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR), maka Anda harus mengenal satu tahap penting dalam proses pengajuan kredit, yakni appraisal KPR.

Appraisal bukan sekadar formalitas. Proses ini sangat menentukan apakah bank akan menyetujui pengajuan kredit, berapa besar plafon pinjaman yang bisa Anda dapatkan, dan apakah rumah incaran Anda sesuai dengan harga pasar. Karena itu, memahami apa itu appraisal KPR dan bagaimana prosesnya bisa membantu Anda menyiapkan segalanya lebih baik dan memperbesar peluang disetujui.

Apa Itu Appraisal KPR?

Secara sederhana, appraisal adalah proses penilaian harga sebuah properti, dalam hal ini rumah yang ingin dibeli melalui KPR. Proses ini dilakukan oleh pihak independen atau profesional yang ditunjuk bank, dan bertujuan untuk mengetahui nilai wajar rumah yang akan dijadikan agunan pinjaman.

Bank tidak bisa sembarangan menentukan besar pinjaman. Mereka harus memastikan bahwa harga rumah yang dibeli memang setara dengan nilai pasarnya. Inilah mengapa appraisal menjadi tahap penting sebelum bank memberikan persetujuan kredit.

Baca Juga: KPR Tanpa DP, Memang Bisa? Cek Syarat dan Caranya!

Mengapa Appraisal KPR Penting?

Fungsi appraisal sendiri digunakan sebagai alat ukur untuk menentukan berapa besar pinjaman yang dapat diberikan. Jika hasil penilaian harga rumah ternyata lebih rendah dari harga yang ditawarkan penjual, pihak bank hanya akan memberikan pinjaman berdasarkan nilai appraisal, bukan harga beli.

Contohnya, jika membeli rumah dengan harga Rp900 juta tapi nilai appraisal hanya Rp800 juta, maka bank akan memberikan KPR berdasarkan angka Rp800 juta. Sisanya, harus Anda bayar sendiri dari kantong pribadi. Artinya, proses appraisal bisa sangat memengaruhi struktur keuangan saat membeli rumah.

Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Appraisal

Agar lebih siap, Anda perlu mengetahui faktor apa saja yang diperhitungkan dalam proses appraisal. Penilai tidak hanya melihat harga rumah, tapi juga:

1. Lokasi Properti

Letak rumah sangat menentukan nilainya. Rumah yang berada di kawasan strategis, dekat pusat kota, memiliki akses jalan utama, atau berada di area yang berkembang, akan mendapat nilai appraisal lebih tinggi.

Sebaliknya, rumah di lokasi rawan banjir, jauh dari fasilitas umum, atau berada di daerah dengan tingkat kriminalitas tinggi, nilainya bisa lebih rendah dari harga pasaran.

2. Aksesibilitas

Seberapa mudah lokasi rumah dijangkau dari transportasi umum atau jalan tol? Rumah yang dekat dengan stasiun, halte, atau memiliki akses kendaraan pribadi yang nyaman cenderung mendapatkan nilai appraisal lebih tinggi karena dianggap lebih diminati pasar.

3. Kondisi Bangunan

Kondisi fisik rumah juga menjadi pertimbangan. Penilai akan memperhatikan usia bangunan, struktur, finishing, dan kelengkapan fasilitas seperti saluran air, listrik, dan ventilasi. Semakin baik kondisinya, semakin tinggi nilainya.

Jika Anda membeli rumah bekas, sebaiknya lakukan sedikit perbaikan yang dibutuhka atau lakukan pengecetan ulang sebelum proses appraisal dilakukan. Pasalnya, hal kecil ini bisa meningkatkan nilai rumah secara signifikan.

4. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan Perbandingan Pasar

Penilai juga melihat NJOP sebagai referensi nilai tanah dan bangunan. Namun, nilai NJOP biasanya lebih rendah dari harga pasar. Karena itu, pihak appraisal juga membandingkan rumah Anda dengan properti lain di sekitarnya yang punya spesifikasi serupa.

5. Riwayat Kredit Calon Debitur

Sebelum appraisal properti dilakukan, bank juga akan menilai profil finansial Anda sebagai calon debitur. Hal ini dilakukan lewat BI Checking atau kini disebut SLIK OJK. Jika riwayat kredit bersih dan sehat, maka proses akan berjalan lebih lancar.

Baca Juga: Mau Take Over Kredit Rumah? Kenali Jenis dan Syaratnya

Dokumen yang Perlu Disiapkan untuk Appraisal

Untuk menjalani proses appraisal, Anda harus menyiapkan beberapa dokumen pribadi dan dokumen properti yang hendak dibeli, antara lain:

• Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga
• Slip gaji tiga bulan terakhir
• Fotokopi NPWP
• Rekening koran 3–6 bulan
• Surat Nikah (jika sudah menikah)
• Sertifikat rumah (SHM atau HGB)
• IMB (Izin Mendirikan Bangunan)
• PBB terakhir
• Bukti pembayaran tagihan listrik/telepon

Perlu dicatat bahwa persyaratan dokumen bisa berbeda antar bank, jadi sebaiknya cek langsung ke bank tempat Anda mengajukan KPR.

Berapa Biaya Appraisal KPR?

Proses appraisal tidak gratis. Biayanya bervariasi tergantung pada bank dan lokasi properti. Umumnya, biaya appraisal berkisar antara *Rp500.000 hingga *Rp1.500.000. Beberapa bank seperti BTN atau Mandiri menetapkan biaya tertentu, misalnya Rp1.000.000.

Namun, biaya ini bisa berubah sewaktu-waktu sesuai dengan ketentuan atau program bank tersebut.

Biaya ini dibayarkan di luar uang muka rumah dan biaya lain seperti notaris, asuransi, atau pajak jual beli. Biasanya, appraisal dilakukan dalam waktu 7 hingga 14 hari kerja, tergantung kelengkapan dokumen dan jadwal kunjungan lapangan oleh tim penilai.

Baca Juga: Wajib Tahu, Ini Pajak Jual Beli Rumah untuk Penjual dan Pembeli!

Cara Menghitung Appraisal Rumah

Secara umum, ada dua pendekatan yang biasa digunakan penilai dalam menentukan nilai appraisal rumah:

1. Pendekatan Harga Pasar

Penilai akan membandingkan rumah yang Anda ajukan dengan properti lain di area yang sama dan memiliki spesifikasi serupa. Misalnya, jika rumah di sekitarnya dengan luas dan kondisi mirip dijual seharga Rp800 juta, maka rumah Anda kemungkinan akan dinilai di kisaran harga tersebut.

2. Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Jika rumah berada di lokasi yang tidak banyak transaksi properti, penilai akan menghitung berdasarkan nilai tanah dan bangunan. Misalnya:

Luas tanah: 200 m² x Rp1.000.000 = Rp200 juta

Luas bangunan: 100 m² x Rp2.000.000 = Rp200 juta

Penyusutan bangunan (usia 5 tahun x Rp5 juta/tahun) = Rp25 juta

Total nilai appraisal: Rp200 juta (tanah) + Rp175 juta (bangunan) = Rp375 juta

Appraisal KPR bukan hal yang menakutkan jika Anda sudah menyiapkan segala sesuatunya dengan baik. Pastikan rumah yang Anda pilih berada di lokasi strategis, memiliki legalitas lengkap, dan dalam kondisi fisik yang baik. Jangan lupa juga menjaga profil keuangan pribadi agar lolos dari pemeriksaan kredit.

Dengan persiapan yang matang, proses appraisal bisa kamu lalui dengan lancar dan pinjaman KPR impianmu pun segera disetujui. 

Jika Anda bantuan memilih rumah yang tepat dan mendampingi proses KPR dari awal sampai tuntas, Konsultasikan kebutuhan properti bersama agen profesional dari RE/MAX Indonesia.

RE/MAX siap membantu menemukan rumah ideal dan mengurus semua tahapan, termasuk appraisal. Hubungi RE/MAX sekarang dan wujudkan rumah impian Anda bersama RE/MAX!

Ingin mengajukan KPR? Anda dapat mengajukannya di sini