Cara Menghitung Biaya Balik Nama Rumah dan Prosedur Lengkapnya
Membeli rumah baru ( primary) atau rumah bekas (secondary) dari orang lain bukan hanya soal harga jual beli, tetapi juga ada proses administrasi yang wajib dipenuhi. Salah satunya adalah balik nama sertifikat rumah, yaitu pengalihan hak kepemilikan dari pemilik lama ke pemilik baru. Proses ini penting agar kepemilikan rumah tercatat sah secara hukum, serta untuk menghindari risiko masalah di kemudian hari, seperti sengketa tanah atau klaim ganda.
Banyak orang sering bertanya, berapa biaya balik nama rumah dan bagaimana cara mengurusnya? Jawabannya bisa berbeda-beda, karena bergantung pada nilai transaksi, jenis properti, hingga pilihan apakah mengurus sendiri ke BPN atau menggunakan jasa notaris. Artikel ini akan membahas secara lengkap mengenai cara menghitung biaya balik nama rumah, komponen biaya lain yang harus disiapkan, hingga langkah-langkah yang perlu ditempuh.
Biaya Balik Nama Sertifikat Rumah
Secara umum, biaya balik nama sertifikat rumah dipatok sekitar 2% dari nilai transaksi. Namun, untuk mengetahui estimasi lebih tepat, Anda bisa menggunakan rumus:
Nilai tanah (per m²) × luas tanah (per m²) ÷ 1.000
Contoh: Anda membeli tanah kavling seluas 100 m² dengan harga Rp1 juta per m². Maka perhitungan biaya administrasi balik nama adalah:
Rp1.000.000 × 100 ÷ 1.000 = Rp100.000
Meski begitu, biaya ini hanya mencakup administrasi balik nama. Dalam praktiknya, ada beberapa biaya tambahan yang juga wajib dipersiapkan.
Baca Juga: Sertifikat Tanah Hilang? Ini Cara Mengurusnya dan Estimasi Biayanya
Komponen Biaya Lain dalam Balik Nama Rumah
1. Biaya Penerbitan AJB
Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen penting yang membuktikan sahnya transaksi jual beli properti. AJB diterbitkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Biaya pembuatan AJB biasanya sekitar 0,5%–1% dari nilai transaksi. Proses ini memakan waktu kurang lebih 1–3 bulan.
2. Biaya Pengecekan Sertifikat
Sebelum membeli rumah, Anda wajib memastikan sertifikat tanah yang ditawarkan benar-benar asli dan tidak dalam sengketa. Biaya pengecekan sertifikat di BPN relatif murah, yakni sekitar Rp50 ribu per sertifikat. Meski kecil, langkah ini sangat penting untuk keamanan transaksi.
3. Biaya BPHTB
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan atas peralihan hak kepemilikan. Besarannya adalah 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Biaya ini wajib dibayarkan sebelum proses balik nama dilakukan.
Baca Juga: Biaya AJB Tanah dan Rumah: Syarat, Rincian, dan Ketentuan Hukum
Biaya Balik Nama Rumah Over Kredit
Jika rumah dibeli dengan sistem over kredit KPR, biaya balik nama akan lebih besar karena ada tambahan dokumen. Beberapa di antaranya adalah:
- Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT): Rp1,2 juta
- Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan: Rp250 ribu
Apabila menggunakan jasa notaris, biaya pengurusan balik nama over kredit biasanya berada di kisaran Rp4–7 juta, tergantung kompleksitas kasus dan kesepakatan dengan notaris.
Baca Juga: Cara Cek NIB secara Online, Ini Langkah-langkahnya!
Biaya Balik Nama Rumah Warisan
Selain jual beli, balik nama juga wajib dilakukan untuk rumah atau tanah yang diperoleh dari warisan. Prosesnya hampir sama, hanya saja ada tambahan dokumen seperti Surat Keterangan Waris (SKW) dan surat kematian pewaris.
Kabar baiknya, jika pengajuan balik nama dilakukan dalam waktu maksimal 6 bulan sejak pewaris meninggal dunia, ahli waris dibebaskan dari biaya pendaftaran balik nama.
Cara Mengurus Balik Nama Sertifikat Rumah
Ada dua cara utama untuk mengurus balik nama sertifikat rumah:
1. Mengurus Sendiri ke BPN
Anda bisa mendatangi kantor ATR/BPN setempat dengan membawa dokumen persyaratan berikut:
- Surat kuasa (jika diwakilkan)
- Fotokopi KTP, KK, NPWP
- Sertifikat asli
- AJB dari PPAT
- Fotokopi KTP penjual dan pembeli
- Bukti pembayaran PBB tahun berjalan
- Bukti pembayaran BPHTB
- Dokumen tambahan jika ada syarat khusus pada sertifikat
Setelah dokumen lengkap diserahkan, BPN akan memproses balik nama. Waktu penyelesaiannya bervariasi, mulai dari 14 hari hingga 3 bulan, tergantung kelengkapan dan antrean.
2. Menggunakan Jasa Notaris
Jika tidak ingin repot, Anda bisa meminta bantuan notaris. Caranya cukup datang ke kantor notaris, serahkan dokumen, lalu notaris yang akan mengurus proses ke BPN. Biaya tambahan untuk notaris biasanya tergantung kesepakatan, dan proses bisa memakan waktu 30–90 hari kerja.
Mengurus balik nama sertifikat rumah memang membutuhkan biaya, waktu, dan ketelitian ekstra agar tidak terjadi kesalahan administratif. Dengan memahami rincian biayanya mulai dari AJB, BPHTB, hingga pengecekan sertifikat, Anda bisa mempersiapkan diri lebih matang sebelum melakukan transaksi.
Namun, bagi Anda yang ingin membeli rumah sekaligus mendapatkan pendampingan dalam proses legalitas, bekerja sama dengan agen properti profesional adalah pilihan terbaik. RE/MAX Indonesia hadir dengan jaringan luas dan pengalaman panjang dalam transaksi properti, termasuk urusan balik nama dan dokumen penting lainnya. Dengan bantuan agen RE/MAX, proses membeli rumah impian Anda akan terasa lebih aman, transparan, dan nyaman.
