Apa Itu HMSRS? Ini Pengertian, Fungsi, dan Cara Mengurusnya
Bagi Anda yang berencana membeli apartemen, memahami apa itu HMSRS atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun adalah langkah wajib sebelum bertransaksi. Sertifikat ini tidak hanya menentukan keabsahan kepemilikan, tetapi juga memengaruhi nilai jual kembali, kemudahan pengajuan KPR, hingga status hukum properti di masa depan.
Apa Itu HMSRS
HMSRS adalah hak kepemilikan perseorangan atas satu unit rumah susun atau apartemen, yang disertai hak bersama atas tanah, bagian bangunan, dan benda-benda yang digunakan secara kolektif dengan pemilik unit lain. HMSRS menjadi dasar hukum utama yang membuktikan seseorang sah memiliki unit apartemen di Indonesia, sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
Dokumen ini juga dikenal dengan istilah SHMSRS (Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun), yang secara hukum setara dengan sertifikat tanah dan bangunan pada rumah tapak, hanya berbeda pada objek dan mekanisme penerbitannya.
Dasar Hukum HMSRS
Ketentuan mengenai HMSRS diatur dalam Pasal 46 Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Beleid ini menjelaskan bahwa hak kepemilikan atas satuan rumah susun bersifat perseorangan dan terpisah dari hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Tiga unsur yang melekat pada HMSRS adalah:
- Hak milik perseorangan atas unit yang digunakan secara terpisah, misalnya unit apartemen seluas 36 m².
- Hak bersama atas bagian bangunan, seperti fondasi, tangga, lift, koridor, dan jaringan utilitas.
- Hak bersama atas tanah, yaitu lahan tempat bangunan rumah susun berdiri.
Baca Juga: Ketahui Jenis Status Kepemilikan Apartemen Ini Dulu sebelum Membeli
Perbedaan HMSRS dengan SHM dan HGB
Banyak orang menyamakan HMSRS dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) rumah tapak, padahal keduanya berbeda. SHM membuktikan kepemilikan penuh atas tanah dan bangunan yang berdiri di atasnya secara utuh. Sementara itu, HMSRS hanya mencakup kepemilikan atas satu unit dalam bangunan bertingkat, ditambah persentase kepemilikan bersama atas tanah dan fasilitas.
Perbedaan lain terletak pada status tanah di bawahnya. Jika apartemen dibangun di atas tanah Hak Milik milik pengembang, posisi hukum pemilik unit relatif lebih kuat. Namun jika tanah berstatus Hak Guna Bangunan (HGB) murni milik negara, pemilik unit perlu memperhatikan masa berlaku HGB tersebut karena berkaitan dengan proses perpanjangan di kemudian hari.
Baca Juga: Cara Perpanjang HGB Apartemen: Panduan Lengkap, Syarat, dan Biaya
Fungsi dan Manfaat HMSRS
Memiliki HMSRS memberi sejumlah manfaat penting bagi pemilik unit apartemen, di antaranya:
- Bukti hukum kepemilikan yang kuat sehingga dapat melindungi pemilik dari sengketa atau klaim pihak lain.
- Bisa dijadikan jaminan kredit. HMSRS dapat diikat dengan Hak Tanggungan sehingga bisa diagunkan ke bank untuk pengajuan pinjaman.
- Memudahkan proses jual beli. Peralihan HMSRS dilakukan melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sama seperti sertifikat tanah pada umumnya.
- Menentukan hak suara dalam pengelolaan gedung karena pemilik HMSRS otomatis menjadi anggota Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS).
Cara Mendapatkan HMSRS
Berbeda dengan SHM yang bisa diurus langsung ke kantor pertanahan, HMSRS diterbitkan melalui pengembang setelah proses berikut selesai:
- Pengembang menyelesaikan Pertelaan (pembagian unit, bagian bersama, dan tanah bersama) yang disahkan oleh instansi berwenang.
- Dibuat Akta Pemisahan oleh PPAT sebagai dasar penerbitan sertifikat per unit.
- Kantor Pertanahan setempat menerbitkan HMSRS untuk masing-masing unit berdasarkan akta tersebut.
- Pembeli menerima HMSRS setelah seluruh proses administrasi dan pelunasan pembayaran unit selesai.
Karena prosesnya melibatkan pengembang, penting bagi calon pembeli untuk memeriksa rekam jejak dan legalitas proyek sebelum melakukan pembelian, termasuk memastikan status tanah dan progres perizinan bangunan.
Baca Juga: Catat, Ini Perbedaan Sertifikat Tanah dan Rumah!
Pertanyaan Seputar HMSRS
Q: Apa itu HMSRS?
A: HMSRS adalah Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, yaitu hak kepemilikan perseorangan atas unit apartemen yang disertai hak bersama atas tanah dan bagian bangunan.
Q: Apakah HMSRS sama dengan SHMSRS?
A: Ya, HMSRS dan SHMSRS merujuk pada dokumen yang sama. SHMSRS adalah singkatan dari Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, sedangkan HMSRS adalah istilah untuk hak kepemilikannya.
Q: Siapa yang menerbitkan HMSRS?
A: HMSRS diterbitkan oleh Kantor Pertanahan setempat berdasarkan Akta Pemisahan yang dibuat oleh PPAT atas permohonan pengembang.
Q: Apakah HMSRS bisa diperjualbelikan?
A: Bisa. Peralihan HMSRS dilakukan melalui PPAT, sama seperti proses jual beli properti bersertifikat lainnya.
Q: Berapa lama proses penerbitan HMSRS setelah unit dibeli?
A: Waktu penerbitan bervariasi tergantung progres pengembang dalam menyelesaikan Pertelaan dan Akta Pemisahan, sehingga pembeli disarankan menanyakan estimasi waktu langsung kepada pengembang atau agen properti.
Q:Apakah HMSRS Bisa Dijadikan Jaminan Bank?
A: Ya. HMSRS termasuk hak kebendaan yang dapat diikat dengan Hak Tanggungan, sehingga pemilik unit dapat mengajukan kredit dengan sertifikat ini sebagai agunan. Nilai plafon pinjaman biasanya disesuaikan dengan nilai pasar unit apartemen yang dijaminkan.
Memahami apa itu HMSRS adalah langkah awal yang penting sebelum Anda memutuskan membeli apartemen. Agar proses pembelian lebih aman dan legalitas unit terjamin, percayakan pencarian hunian vertikal Anda kepada agen properti profesional.
Temukan pilihan apartemen terbaik dengan legalitas jelas bersama REMAX Indonesia di remax.co.id, mulai dari konsultasi status kepemilikan hingga proses transaksi yang aman dan terpercaya.
