Ketahui Jenis Status Kepemilikan Apartmen ini Dulu sebelum Membeli
Tinggal di tengah kota menjadi impian banyak orang. Lokasinya yang strategis, dekat dengan pusat aktivitas, serta nilai investasi yang terus meningkat membuat hunian di pusat kota selalu diminati. Namun, harga rumah tapak di area ini yang semakin tinggi seringkali menjadi kendala. Akibatnya, banyak masyarakat urban yang akhirnya memilih apartemen sebagai alternatif hunian yang lebih terjangkau dan praktis.
Namun, sebelum Anda memutuskan untuk membeli apartemen, ada satu hal penting yang wajib dipahami: status kepemilikan apartemen dan jenis sertifikatnya. Sertifikat apartemen bukan hanya sekadar dokumen formalitas, melainkan bukti legal yang menjamin hak Anda atas unit yang dimiliki. Tanpa memahami jenis-jenis sertifikat ini, Anda berisiko menghadapi masalah hukum di kemudian hari.
Berikut penjelasan lengkap mengenai jenis-jenis status kepemilikan apartemen di Indonesia yang perlu Anda ketahui.
1. Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG)
Jika apartemen dibangun di atas tanah milik pemerintah atau tanah wakaf, maka Anda akan menerima Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG). Dalam hal ini, tanah tempat bangunan berdiri bukan milik pribadi, melainkan milik pihak ketiga.
Artinya, Anda hanya memiliki hak atas bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut, bukan atas tanahnya. Karena itu, status kepemilikan apartemen dengan sertifikat SKBG dianggap lebih lemah dibanding jenis sertifikat lainnya. Apartemen dengan status ini umumnya tidak dapat dijadikan agunan ke bank, sehingga perlu dipertimbangkan dengan matang sebelum membeli.
2. Sertifikat Hak Kepemilikan Rumah Susun (SHKRS) atau HGB Milik
Jenis sertifikat ini merupakan turunan dari Hak Guna Bangunan (HGB). Dalam kasus ini, apartemen berdiri di atas tanah yang dimiliki oleh pihak perorangan atau pengembang (developer).
Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMRS) mirip dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) pada rumah tapak, hanya saja warna sampulnya berbeda, SHM berwarna hijau, sementara SHMRS berwarna merah muda. Jenis sertifikat ini memiliki kekuatan hukum yang tinggi, bahkan dapat dijadikan jaminan di bank.
HGB Milik umumnya berlaku selama 30 tahun dan bisa diperpanjang untuk jangka waktu 20 tahun berikutnya. Proses perpanjangannya pun mudah. Anda hanya perlu datang ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) terdekat dengan membawa fotokopi KTP, Kartu Keluarga, bukti pembayaran PBB, dan sertifikat asli.
Baca Juga: Mau Mengurus Turun Waris di Notaris? Ternyata Ini Biayanya!
3. Hak Pengelolaan Lahan (HPL)
Hak Pengelolaan Lahan (HPL) memberikan kewenangan kepada pemegang hak untuk mengatur peruntukan dan penggunaan lahan tersebut. Pemegang HPL, misalnya badan usaha milik negara atau pemerintah daerah, dapat menggunakan lahan untuk kepentingannya sendiri atau menyerahkannya kepada pihak ketiga, termasuk pengembang apartemen, dengan syarat tertentu.
Artinya, ketika Anda membeli unit apartemen yang dibangun di atas tanah dengan status HPL, Anda tidak memiliki hak atas tanah, melainkan hanya hak untuk menempati bangunan selama jangka waktu tertentu. Oleh karena itu, penting untuk memeriksa perjanjian antara pengembang dan pemegang HPL agar Anda memahami batas kepemilikan dan masa berlaku hak tersebut.
Baca Juga: Perbedaan AJB dan PPJB dalam Transaksi Properti, Jangan Keliru!
4. Strata Title
Istilah strata title sering digunakan dalam dunia properti untuk menyebut hak milik atas satuan rumah susun. Konsep ini memberikan hak eksklusif kepada pemilik atas unit pribadinya (misalnya ruang apartemen), sekaligus hak bersama atas area publik seperti taman, kolam renang, atau area parkir.
Dengan kata lain, Anda bebas mengatur ruang pribadi sesuai keinginan, namun di area publik Anda tetap terikat aturan bersama karena area tersebut dimiliki secara kolektif oleh seluruh penghuni.
Sistem strata title memisahkan kepemilikan berdasarkan lapisan atau strata, yakni meliputi hak atas permukaan tanah, bawah tanah, hingga udara di atasnya. Sistem ini menjadi dasar hukum kepemilikan apartemen di Indonesia.
5. Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS)
Jenis sertifikat yang paling umum dimiliki pemilik apartemen adalah Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS). Sertifikat ini memberikan hak kepemilikan atas satu unit apartemen, namun status tanah di bawahnya tergantung pada hak tanah yang dimiliki pengembang.
Jika pengembang memiliki HGB Hak Milik, maka posisi hukum pemilik apartemen menjadi lebih aman karena tanah tempat apartemen berdiri adalah milik pengembang sendiri. Namun, jika tanah berstatus HGB Murni (milik negara), maka ketika masa HGB habis dan negara mengambil kembali tanah tersebut, pemilik unit akan memperoleh kompensasi sebesar 80% dari nilai tanah saat itu, dibagi proporsional berdasarkan luas unit yang dimiliki.
Dengan kata lain, SHMSRS tidak otomatis membuat Anda menjadi pemilik tanah apartemen, melainkan hanya satuan bangunannya. Karena itu, pastikan untuk selalu mengecek status tanah dari pengembang sebelum melakukan pembelian.
Baca Juga: Cara Mengurus Surat Tanah Hilang Pemilik Meninggal
Memiliki apartemen memang bisa menjadi solusi cerdas bagi Anda yang ingin tinggal di pusat kota tanpa harus membeli rumah tapak. Namun, sebelum melakukan transaksi, sangat penting bagi Anda untuk memahami jenis-jenis sertifikat kepemilikan apartemen.
Setiap sertifikat memiliki konsekuensi hukum dan hak berbeda, mulai dari SKBG yang lemah hingga SHMSRS yang memiliki kekuatan hukum kuat. Dengan memahami status kepemilikan ini, Anda dapat membeli apartemen dengan lebih aman, terhindar dari penipuan, dan memastikan investasi properti Anda tetap bernilai di masa depan.
