Apa Itu HGB di Atas HPL? Ternyata Ini Artinya

Dalam dunia properti Indonesia, istilah Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Pengelolaan (HPL) seringkali menjadi topik yang membingungkan. Apalagi ketika keduanya bersinggungan dalam satu kepemilikan properti, sebuah kondisi yang lebih umum terjadi dari yang banyak orang kira.

HGB di atas HPL adalah salah satu konsep yang paling sering menimbulkan tanda tanya. Apa bedanya dengan HGB biasa? Apakah statusnya aman untuk dimiliki? Dan apa saja yang perlu diperhatikan sebelum membeli properti dengan skema ini? Simak jawabannya pada pembahasan berikut.

Apa Itu HGB di Atas HPL?

Secara sederhana, HGB di Atas HPL adalah status kepemilikan di mana sebuah bangunan (dengan sertifikat HGB) berdiri di atas tanah yang status haknya adalah Hak Pengelolaan (HPL). 

Berbeda dengan HGB murni yang berdiri di atas tanah negara atau tanah hak milik, HGB di atas HPL berarti tanah tersebut dikelola oleh pihak lain, seperti Badan Usaha Milik Negara (BUMN), Badan Usaha Milik Daerah (BUMD), Pemerintah Daerah, atau lembaga pemerintah lainnya.

Situasi ini umumnya ditemukan pada properti vertikal seperti apartemen, pusat perbelanjaan, atau kawasan industri yang dibangun di atas lahan yang dikelola oleh entitas pemerintah. Pemegang HGB memiliki hak untuk mendirikan dan menggunakan bangunan, namun tidak memiliki hak atas tanahnya secara penuh, karena tanah tersebut berada di bawah kewenangan pemegang HPL.

Baca Juga: AJB Bukan Bukti Kepemilikan, Ini yang Harus Anda Lakukan Setelahnya

Perbedaan HGB Murni vs. HGB di Atas HPL

Memahami perbedaan antara HGB murni dan HGB di atas HPL sangat penting bagi siapa pun yang berkecimpung di dunia properti. Berikut adalah poin-poin utama yang membedakan keduanya:

1. Status Kepemilikan dan Penguasaan Tanah

Pada HGB murni, tanah yang digunakan umumnya berstatus sebagai tanah negara atau tanah hak milik perorangan yang diberikan hak guna kepada pihak lain. Sebaliknya, pada HGB di atas HPL, tanah tersebut secara hukum dikuasai oleh instansi pemerintah atau badan hukum publik tertentu seperti BUMN, BUMD, atau Pemerintah Daerah yang memegang Hak Pengelolaan (HPL)

2. Dasar Pemberian Hak

HGB murni diberikan langsung oleh negara melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN) berdasarkan kewenangan negara menguasai tanah. Sementara itu, HGB di atas HPL lahir dari adanya kerja sama atau perjanjian antara pemegang HPL dengan pihak ketiga. Artinya, hak tersebut tidak berdiri sendiri melainkan "menumpang" di atas hak pengelolaan yang sudah ada sebelumnya.

3. Prosedur Perpanjangan Hak

Perbedaan yang paling sering dirasakan pemilik adalah saat masa berlaku sertifikat hampir habis. Pemilik HGB murni bisa langsung mengajukan perpanjangan ke kantor BPN setempat. Namun, pemilik HGB di atas HPL wajib mendapatkan surat rekomendasi atau persetujuan tertulis dari pemegang HPL terlebih dahulu sebelum BPN dapat memproses perpanjangannya.

Baca Juga: Cara Perpanjang HGB Apartemen: Panduan Lengkap, Syarat, dan Biaya

4. Struktur dan Komponen Biaya

Dalam hal biaya, HGB murni hanya mewajibkan pembayaran Uang Pemasukan ke kas negara sebagai Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP). Namun, untuk HGB di atas HPL, selain membayar Uang Pemasukan ke negara, pemilik biasanya juga dikenakan biaya rekomendasi atau "uang wajib" oleh pemegang HPL. Besaran biaya ini bervariasi tergantung kebijakan instansi yang mengelola lahan tersebut.

5. Tingkat Risiko dan Kepastian Hukum

Secara umum, HGB murni dianggap memiliki risiko yang lebih rendah karena prosesnya lebih langsung ke pemerintah (BPN). HGB di atas HPL memiliki tingkat risiko sedang hingga tinggi karena sangat bergantung pada hubungan kerja sama dengan pemegang HPL. Jika pemegang HPL memutuskan untuk tidak memberikan rekomendasi perpanjangan karena lahan akan digunakan sendiri oleh negara, maka hak atas bangunan tersebut bisa terancam berakhir.

6. Jangka Waktu dan Keberlanjutan Hak

Berdasarkan PP No. 18 Tahun 2021, kedua jenis HGB ini memiliki jangka waktu maksimal yang sama, yaitu total hingga 80 tahun melalui siklus pemberian, perpanjangan, dan pembaruan. Namun, keberlanjutan siklus ini pada HGB di atas HPL sepenuhnya terkunci pada klausul perjanjian pemanfaatan tanah yang telah disepakati di awal antara developer dan pemegang HPL.

Baca Juga: Apa Itu KPR Instant Approval? Ini Proses Pengajuannya

Dasar Hukum HGB di Atas HPL

Regulasi terkait HGB di atas HPL diatur dalam beberapa peraturan perundang-undangan di Indonesia, yang paling relevan adalah:

• Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA): Sebagai payung hukum utama pertanahan di Indonesia.
• Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah: Regulasi terbaru yang menyempurnakan aturan sebelumnya, khususnya pasca Undang-Undang Cipta Kerja. PP ini memberikan kejelasan mengenai jangka waktu HGB dan prosedur perpanjangannya, termasuk yang berada di atas HPL.
• Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (Permen ATR/BPN) Nomor 18 Tahun 2021: Mengatur lebih lanjut tata cara penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah.

Berdasarkan PP No. 18 Tahun 2021, jangka waktu HGB dapat diberikan untuk paling lama 30 tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun. Totalnya, HGB dapat berlaku hingga 80 tahun. Namun, untuk HGB di atas HPL, perpanjangan dan pembaruan ini sangat bergantung pada persetujuan dari pemegang HPL.

Baca Juga: 10 Apartemen dekat ICE BSD, Nyaman dan Strategis

Prosedur dan Syarat Perpanjangan HGB di Atas HPL

Proses perpanjangan HGB di atas HPL memiliki kekhasan tersendiri dibandingkan HGB murni. Berikut adalah prosedur dan syarat utamanya:

Waktu Pengajuan

Permohonan perpanjangan HGB dapat diajukan setelah tanah digunakan dan dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya, atau paling lambat sebelum berakhirnya jangka waktu HGB. Secara praktis, disarankan untuk mengajukan perpanjangan minimal 2 tahun sebelum masa berlaku HGB berakhir untuk menghindari denda atau masalah administrasi.

Dokumen Persyaratan Umum

Beberapa dokumen umum yang diperlukan untuk perpanjangan HGB meliputi:

1. Formulir permohonan yang telah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup.
2. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) pemohon.
3. Sertifikat HGB asli.
4. Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun berjalan dan bukti pelunasannya.
5. Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).
6. Surat kuasa jika permohonan dikuasakan kepada pihak lain.

Cek pilihan apartemen yang aman dengan legalitas yang jelas di sini: Apartemen dijual

Syarat Khusus untuk HGB di Atas HPL

Yang paling krusial untuk HGB di atas HPL adalah:

• Surat Rekomendasi atau Persetujuan dari Pemegang HPL: Ini adalah syarat mutlak. Tanpa rekomendasi dari pemegang HPL, permohonan perpanjangan HGB tidak dapat diproses oleh BPN. Rekomendasi ini menunjukkan bahwa pemegang HPL menyetujui penggunaan tanahnya untuk jangka waktu selanjutnya [4].
• Perjanjian Pemanfaatan Tanah (PPT): Dokumen ini mengatur hak dan kewajiban antara pemegang HPL dan pemegang HGB terkait pemanfaatan tanah.

Membedah Biaya Perpanjangan HGB di Atas HPL

Biaya perpanjangan HGB di atas HPL terdiri dari beberapa komponen, yang bisa lebih kompleks dibandingkan HGB murni:

1. Uang Pemasukan (UP) ke Negara: Ini adalah biaya yang dibayarkan ke kas negara (Penerimaan Negara Bukan Pajak/PNBP BPN). 

Rumus umum perhitungannya adalah: 

(Jangka waktu perpanjangan / 30 tahun) x 1% x (Nilai Perolehan Tanah - Nilai Perolehan Tanah Tidak Kena Uang Pemasukan) x 50%. 

Nilai Perolehan Tanah (NPT) dan NPT Tidak Kena Uang Pemasukan (NPTTKUP) dapat dilihat pada SPPT PBB.

2. Biaya Pemeriksaan Tanah (Konstatering): Biaya ini juga merupakan bagian dari PNBP BPN, sesuai dengan tarif yang berlaku.

3. Biaya Pendaftaran: Biaya administrasi pendaftaran di BPN, biasanya sekitar Rp50.000.

4. Biaya Rekomendasi/Persetujuan dari Pemegang HPL: Ini adalah komponen biaya yang paling bervariasi dan seringkali menjadi sorotan. Besaran biaya ini ditentukan oleh kebijakan masing-masing pemegang HPL. Misalnya, di DKI Jakarta, tarif rekomendasi HGB di atas HPL dapat dihitung berdasarkan persentase tertentu dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah dan luas tanah [6]. Beberapa pemegang HPL bahkan bisa mengenakan tarif yang signifikan, seperti 2-5% dari Nilai Perolehan Tanah.

Contoh Simulasi Biaya (Ilustratif)

Misalkan sebuah apartemen memiliki HGB di atas HPL dengan data sebagai berikut:

• Jangka waktu perpanjangan yang diajukan: 20 tahun
• NJOP tanah per meter persegi: Rp12.000.000
• Luas tanah HGB per unit: 50 m²
• NPT apartemen keseluruhan: Rp350.000.000.000
• Jumlah unit: 1.700

Perhitungan Uang Pemasukan (UP) per unit (ilustratif, dengan asumsi NPTTKUP = 0):

UP = (20/30) x 1% x (Rp350.000.000.000 / 1.700) x 50% = Rp686.274 per unit

Jika biaya rekomendasi dari Pemegang HPL adalah 1.5% dari (Luas Tanah x NJOP):

Biaya Rekomendasi = 1.5% x (50 m² x Rp12.000.000/m²) = 1.5% x Rp600.000.000 = Rp9.000.000 per unit

Total biaya per unit akan menjadi jumlah dari UP, biaya pemeriksaan tanah, biaya pendaftaran, dan biaya rekomendasi HPL. Penting untuk diingat bahwa simulasi ini bersifat ilustratif dan biaya aktual dapat bervariasi.

Tips untuk Calon Pembeli

• Lakukan Due Diligence Mendalam: Pastikan untuk memeriksa status tanah secara cermat di BPN. Tanyakan apakah properti tersebut HGB murni atau HGB di atas HPL.
• Pahami Perjanjian dengan Pemegang HPL: Jika HGB di atas HPL, pelajari Perjanjian Pemanfaatan Tanah (PPT) antara developer dan pemegang HPL. Pastikan hak dan kewajiban Anda sebagai pembeli terjamin.
• Tanyakan Riwayat Perpanjangan: Cari tahu apakah ada riwayat perpanjangan HGB sebelumnya dan bagaimana prosesnya.
• Konsultasi dengan Ahli Hukum Properti: Sangat disarankan untuk berkonsultasi dengan notaris atau pengacara properti yang berpengalaman untuk mendapatkan nasihat hukum yang komprehensif.

HGB di Atas HPL adalah bentuk kepemilikan properti yang sah namun memiliki karakteristik dan implikasi hukum yang berbeda dengan HGB murni. Memahami seluk-beluknya, mulai dari definisi, dasar hukum, prosedur perpanjangan, hingga potensi risiko dan biaya, adalah kunci untuk membuat keputusan investasi properti yang cerdas dan aman. Dengan informasi yang memadai dan kehati-hatian, Anda dapat mengelola properti HGB di atas HPL dengan lebih baik dan meminimalkan risiko di masa depan.

Sumber:

• Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Diakses dari https://peraturan.bpk.go.id/Download/154522/PP%20Nomor%2018%20Tahun%202021.pdf 
• Inspektorat Jakarta. (n.d.). Kewenangan Pemberian Rekomendasi HGB Diatas HPL. Diakses dari https://inspektorat.jakarta.go.id/informations/21/d/079f048948951bc2c6042b928e4b8554.pdf