Jual Beli Tanah Tapi Tanpa Notaris? Ini Risikonya!
Kebutuhan masyarakat terhadap tanah kian meningkat seiring pertumbuhan penduduk dan perkembangan ekonomi. Tak heran jika aktivitas jual beli tanah menjadi semakin marak di berbagai daerah. Namun, di tengah proses yang semestinya dilakukan secara resmi, masih banyak orang yang memilih melakukan jual beli tanah tanpa melibatkan notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Alasannya beragam, mulai dari ingin lebih cepat, menghindari biaya tambahan, hingga karena ketidaktahuan tentang pentingnya peran notaris dalam transaksi tanah. Tapi, apakah sebenarnya jual beli tanah tanpa notaris diperbolehkan secara hukum? Dan apa saja risiko yang dapat Anda hadapi jika melakukannya? Anda bisa temukan jawabannya di sini.
Mengapa Notaris Penting dalam Jual Beli Tanah?
Jual beli tanah bukan sekadar transaksi antara dua pihak yang saling menyepakati harga. Di balik proses tersebut, ada aspek hukum yang sangat penting untuk memastikan bahwa hak atas tanah berpindah secara sah dan tercatat dalam sistem pertanahan nasional.
Untuk itu, pemerintah telah mengatur secara jelas tentang tata cara peralihan hak atas tanah melalui Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960 dan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Dalam Pasal 23 ayat (1) UUPA disebutkan bahwa:
“Hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya, dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan Pasal 19.”
Artinya, setiap bentuk peralihan hak atas tanah, termasuk jual beli, wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan agar memperoleh kepastian hukum.
Sebagai pelaksana dari ketentuan tersebut, Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 menegaskan bahwa:
“Peralihan hak atas tanah melalui jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).”
Dengan kata lain, akta jual beli (AJB) yang dibuat oleh PPAT merupakan syarat mutlak agar transaksi jual beli tanah diakui secara resmi dan dapat didaftarkan di Kantor Pertanahan.
Baca Juga: Mau Balik Nama Sertifikat Rumah Tanpa Notaris? Ini Caranya!
Siapa Sebenarnya PPAT dan Apa Perannya?
Banyak orang mengira PPAT sama dengan notaris. Padahal, meski keduanya sama-sama pejabat umum, kedudukan dan wewenangnya berbeda.
Berdasarkan PP Nomor 37 Tahun 1998 tentang Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu terkait hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.
Akta yang dibuat oleh PPAT memiliki kekuatan hukum tertinggi dan berfungsi sebagai bukti sah terjadinya peralihan hak. Akta inilah yang menjadi dasar bagi Kantor Pertanahan untuk mencatat perubahan kepemilikan dalam buku tanah.
Tugas dan tanggung jawab PPAT dalam jual beli tanah antara lain:
- Membuat akta otentik yang menjadi dasar kuat pendaftaran tanah.
- Memastikan keabsahan para pihak yang melakukan transaksi (baik pembeli maupun penjual).
- Meneliti dokumen pendukung, seperti sertifikat asli, identitas, dan bukti pembayaran pajak.
- Menjamin kebenaran pernyataan para pihak sesuai ketentuan hukum.
- Bertanggung jawab atas keaslian dan prosedur pembuatan akta.
Dengan adanya PPAT, proses jual beli tanah menjadi lebih aman karena setiap tahapan dilakukan secara transparan, legal, dan sesuai prosedur hukum yang berlaku.
Baca Juga: Mau Mengurus Turun Waris di Notaris? Ternyata Ini Biayanya!
Apakah Jual Beli Tanah Tanpa Notaris Diperbolehkan?
Secara perdata, jual beli tanah tanpa notaris bisa dianggap sah apabila memenuhi syarat sahnya perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), yaitu:
- Adanya kesepakatan para pihak,
- Kecakapan hukum untuk membuat perjanjian,
- Adanya objek tertentu (tanah yang diperjualbelikan), dan
- Adanya sebab yang halal.
Bahkan dalam Pasal 1458 KUHPerdata, disebutkan bahwa:
“Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak seketika setelah mereka mencapai sepakat tentang barang dan harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harga belum dibayar.”
Jadi, dari sisi perdata, jual beli tanah tanpa notaris tetap mengikat antara penjual dan pembeli. Namun, masalah muncul ketika transaksi tersebut akan didaftarkan di Kantor Pertanahan atau ketika terjadi sengketa di kemudian hari.
Baca Juga: Beli Tanah Bisa KPR? INi Syarat dan Caranya!
Risiko Jual Beli Tanah Tanpa Notaris
Meski tampak lebih sederhana dan murah, jual beli tanah tanpa notaris menyimpan banyak risiko. Berikut beberapa hal yang perlu Anda waspadai:
1. Tidak Bisa Didaftarkan ke BPN
Sesuai Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997, pendaftaran peralihan hak atas tanah hanya bisa dilakukan jika ada akta PPAT.
Tanpa akta tersebut, Kantor Pertanahan akan menolak permohonan balik nama. Artinya, meskipun Anda sudah membayar lunas tanah tersebut, nama di sertifikat tetap atas nama penjual, bukan Anda.
Akibatnya, Anda tidak memiliki perlindungan hukum penuh sebagai pemilik tanah yang sah.
2. Berpotensi Timbul Sengketa
Jual beli tanah tanpa notaris biasanya dilakukan dengan surat pernyataan di bawah tangan. Dokumen semacam ini tidak memiliki kekuatan hukum yang kuat.
Jika suatu saat penjual atau ahli warisnya mengklaim kembali tanah tersebut, Anda akan sulit membuktikan hak kepemilikan di hadapan hukum.
Dalam banyak kasus, pembeli akhirnya harus menghadapi gugatan perdata yang bisa berlangsung lama dan merugikan secara finansial.
3. Sulit Dijadikan Agunan atau Dijual Kembali
Bank dan lembaga keuangan hanya menerima tanah yang terdaftar secara resmi di Kantor Pertanahan sebagai jaminan kredit.
Jika Anda membeli tanah tanpa notaris, maka sertifikat tanah tidak akan mencantumkan nama Anda sebagai pemilik. Dengan demikian, tanah tersebut tidak dapat dijadikan agunan atau dijual kembali secara sah.
4. Tidak Ada Jaminan Kepastian Hukum
Perbedaan utama antara akta otentik dan akta di bawah tangan adalah kekuatan pembuktian. Akta PPAT diakui secara hukum dan memiliki nilai pembuktian sempurna di pengadilan, sementara akta di bawah tangan hanya berlaku jika tidak disangkal oleh salah satu pihak.
Dengan kata lain, jual beli tanpa notaris membuat posisi hukum Anda lemah jika terjadi perselisihan.
Secara hukum, jual beli tanah tanpa notaris memang bisa dianggap sah secara perdata, tetapi tidak dapat didaftarkan secara resmi di Kantor Pertanahan. Akibatnya, kepemilikan tanah Anda tidak terlindungi secara hukum dan berpotensi menimbulkan masalah di kemudian hari.
Baca Juga: Cara Menghitung Pajak Tanah Kosong, Mudah dan Cepat
Peran notaris atau PPAT bukan hanya sebagai formalitas, melainkan untuk menjamin legalitas dan keamanan transaksi agar hak kepemilikan Anda tercatat dengan sah.
Jadi, jika Anda berencana membeli atau menjual tanah, pastikan untuk selalu melibatkan PPAT atau notaris yang berwenang. Langkah ini mungkin memerlukan biaya tambahan, namun jauh lebih aman dan memberi kepastian hukum bagi kedua belah pihak.
Dengan melakukan proses sesuai aturan, Anda tidak hanya melindungi aset, tetapi juga memastikan transaksi properti Anda berjalan aman, sah, dan tanpa masalah hukum di masa depan.
