Ini Besaran Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah dari Orang Tua ke Anak

Memberikan aset tanah dari orang tua kepada anak merupakan hal yang umum dilakukan di Indonesia. Namun, proses pemindahan kepemilikan tersebut tidak dapat dilakukan begitu saja. Demi memastikan kepemilikan yang sah secara hukum, perlu dilakukan balik nama sertifikat tanah melalui mekanisme administrasi resmi di kantor pertanahan. Proses ini melibatkan dokumen tertentu, tahapan pengurusan, hingga biaya yang wajib dipenuhi.

Lantas, apa saja biaya balik nama sertifikat tanah dari orang tua ke anak? Dan bagaimana perhitungannya? Berikut penjelasan lengkap agar Anda lebih memahami prosesnya.

Hibah dan Waris: Dua Skema Pemindahan Hak Tanah

Direktur Pengaturan Pendaftaran Tanah dan Ruang, PPAT dan Mitra Kerja Kementerian ATR/BPN, Ana Anida, menjelaskan bahwa pemberian tanah dari orang tua kepada anak dibedakan menjadi dua bentuk:

1. Waris – dilakukan ketika orang tua telah meninggal dunia.
2. Hibah – dilakukan saat orang tua masih hidup.

Meskipun skemanya berbeda, proses balik nama termasuk dalam peralihan hak atas tanah sehingga harus mengikuti ketentuan BPN dan peraturan perpajakan yang berlaku. Biaya, persyaratan, dan simulasi hitungan kini juga bisa dicek melalui aplikasi resmi Sentuh Tanahku.

Bagi Anda yang mau membeli tanah untuk diberikan pada anak atau untuk kepentingan lainnya, Anda bisa cek di sini: Cari tanah di lokasi strategis 

Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah Waris

Waris merupakan peralihan hak dari pemilik tanah yang telah meninggal kepada ahli waris yang sah. Untuk dapat mengajukan proses balik nama, terdapat beberapa syarat administratif yang harus disiapkan.

Syarat Balik Nama Tanah Waris

Berdasarkan PKBPN No. 1 Tahun 2010, dokumen yang diperlukan meliputi:

• Formulir permohonan yang ditandatangani pemohon atau kuasanya
• Surat kuasa bila menggunakan perwakilan
• Fotokopi KTP & KK ahli waris
• Sertifikat asli tanah
• Surat keterangan waris sesuai ketentuan
• Akta wasiat notariil (jika ada)
• Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan
• Bukti pembayaran BPHTB
• Bukti pembayaran PNBP

Setelah dokumen lengkap, barulah biaya dapat dihitung.

Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)

Biaya PNBP untuk peralihan hak karena waris mengacu pada PP 128 Tahun 2015.

Rumus PNBP:

T = (1/1000 × Luas Tanah × Zona Nilai Tanah) + Rp 50.000

Nilai Zona Tanah (ZNT) berbeda-beda di tiap wilayah, sehingga total PNBP tiap pemohon tidak sama.

b. Biaya BPHTB Waris

BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dipungut sebesar 5% dari nilai tanah, namun ada pengurangan tertentu sesuai ketentuan daerah.

Rumus BPHTB Waris:

BPHTB = 5% × (Luas Tanah × NJOP – Pengurangan Daerah)

Biasanya, beberapa pemerintah daerah memberikan NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) untuk waris, sehingga jumlah BPHTB bisa lebih ringan.

Baca Juga: Mau Jual Beli Tanah Warisan? Ini Syaratnya

2. Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah Hibah

Berbeda dengan waris, hibah dilakukan saat orang tua masih hidup. Meski diberikan secara cuma-cuma, hibah tetap dipandang sebagai peralihan hak sehingga wajib melalui PPAT dan dikenakan biaya tertentu.

Syarat Balik Nama Tanah Hibah

Dokumen yang wajib disiapkan antara lain:

• Formulir permohonan
• Surat kuasa (jika diwakilkan)
• Fotokopi KTP & KK pemberi dan penerima hibah
• Sertifikat asli tanah
• Akta hibah PPAT
• Izin pemindahan hak bila dicantumkan dalam sertifikat
• Fotokopi SPPT PBB
• Bukti pembayaran BPHTB
• Bukti pembayaran PNBP

Baca Juga: Jangan Keliru, Ini Perbedaan Hibah dan Warisan

Biaya PNBP Hibah

Sama seperti waris, perhitungan PNBP hibah menggunakan rumus:

T = (1/1000 × Luas Tanah × Zona Nilai Tanah) + Rp 50.000

Biaya BPHTB Hibah

Hibah juga dikenakan BPHTB sebesar 5% dari nilai tanah, sesuai UU No. 1 Tahun 2022. Setiap daerah memiliki ketentuan pengurangan berbeda, jadi besarnya tidak selalu sama.

Rumus BPHTB Hibah:

BPHTB = 5% × (Luas Tanah × NJOP – Pengurangan Daerah)

Pajak Penghasilan (PPh) Hibah

Untuk hibah, terdapat tambahan biaya berupa PPh sebesar 2,5% dari nilai pengalihan. Besarnya mengacu pada PP 34/2016.

Rumus PPh Hibah:

PPh = 2,5% × Jumlah Bruto Nilai Pengalihan

Setelah PPh dibayarkan, pihak terkait bisa mengajukan Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh ke KPP setempat, sesuai ketentuan perpajakan.

Baca Juga: Girik, Letter C dan Petok D Tidak Berlaku Lagi di Tahun 2026?

Tips Mengurangi Risiko Kesalahan saat Balik Nama

Agar proses balik nama berjalan lancar, berikut beberapa tips yang bisa Anda perhatikan:

• Pastikan seluruh dokumen lengkap dan sah
• Cek NJOP dan ZNT terbaru agar hitungan biaya lebih akurat
• Gunakan bantuan PPAT terpercaya
• Lakukan pengecekan sertifikat melalui Sentuh Tanahku atau kantor BPN
• Simpan seluruh bukti pembayaran dan salinan akta

Dengan mengikuti langkah yang tepat, proses balik nama bisa selesai lebih cepat dan menghindari revisi dokumen.

Balik nama sertifikat tanah dari orang tua ke anak, baik melalui waris maupun hibah melibatkan serangkaian proses administrasi dan biaya seperti PNBP, BPHTB, hingga PPh. Besarannya berbeda tergantung lokasi tanah, luas lahan, NJOP, hingga zona nilai tanah. Memahami komponen biaya sejak awal akan membantu Anda menyiapkan anggaran dan mengurus dokumen dengan lebih efisien.

Jika Anda membutuhkan bantuan profesional untuk jual beli, pengalihan hak, ataupun konsultasi properti lainnya, agen properti REMAX siap membantu Anda mengurus semuanya dengan lebih mudah, aman, dan terpercaya.

Sumber:

Detik. Segini Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah dari Orang Tua ke Anak. https://www.detik.com/properti/kepemilikan-rumah/d-7939076/segini-biaya-balik-nama-sertifikat-tanah-dari-orang-tua-ke-anak. Diakses pada tanggal 5 Januari 2026