Cara Beli Rumah Cash Bertahap yang Aman, Ternyata Begini
Membeli rumah memang bukan perkara mudah, apalagi jika harus melunasi dengan jumlah besar dalam waktu singkat. Banyak orang merasa terbebani jika harus membayar cash keras sekaligus, sementara opsi Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sering kali menambah beban dengan bunga yang cukup tinggi.
Di tengah situasi ini, muncul alternatif yang disebut cash bertahap. Skema pembayaran ini bisa menjadi solusi bagi mereka yang ingin membeli rumah tanpa bunga, tetapi tetap punya keleluasaan untuk mencicil dalam jangka waktu tertentu.
Apa Itu Cash Bertahap?
Cash bertahap adalah metode pembelian rumah dengan sistem pembayaran tunai tetapi dilakukan secara bertahap dalam periode tertentu. Sekilas memang mirip cicilan, namun bedanya skema ini tidak melibatkan pihak ketiga seperti bank. Artinya, Anda hanya berhubungan langsung dengan pihak developer.
Tenor cash bertahap biasanya singkat, antara 6 hingga 36 bulan. Hal ini membuat cicilan bulanan cukup besar, karena jangka waktunya tidak sepanjang KPR yang bisa mencapai 15 hingga 25 tahun. Namun, keuntungan besarnya adalah Anda tidak dibebani bunga bank ataupun biaya administrasi tambahan.
Metode ini cocok bagi Anda yang sudah memiliki dana cukup besar, tetapi tidak ingin sekaligus mengeluarkan seluruhnya dalam satu waktu. Misalnya, sebagian dana sudah ada dalam tabungan, sementara sisanya bisa diatur dalam cicilan 1–3 tahun.
Baca Juga: Pemerintah Subsidi Bunga KPR sampai 10 Persen! Cicilan Jadi Lebih Ringan?
Perbedaan Cash Bertahap, Cash Keras, dan KPR
Di Indonesia, umumnya ada tiga skema pembayaran rumah: cash keras, cash bertahap, dan KPR. Masing-masing memiliki kelebihan dan kekurangan.
1. Cash Keras (Tunai Penuh)
Pada metode ini, pembeli harus melunasi harga rumah dalam waktu singkat, biasanya 1 bulan setelah akad. Kelebihannya, proses sangat cepat, legalitas segera beres, dan tidak ada cicilan. Namun, jelas butuh dana besar sekaligus.
2. Cash Bertahap
Mirip dengan cash keras karena sama-sama tanpa bunga, tapi lebih fleksibel karena pembayaran dilakukan secara bertahap. Tenor biasanya 6–36 bulan. Anda tetap perlu menyiapkan uang muka yang besar, namun sisa pembayaran bisa dicicil.
3. Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
Inilah opsi paling umum, terutama untuk mereka yang belum memiliki dana besar. Cicilan bisa panjang pada KPR, hingga 25 tahun, tetapi ada bunga bank yang membuat total pembayaran jauh lebih tinggi dari harga rumah sebenarnya. Selain itu, ada biaya administrasi, asuransi, hingga risiko perubahan bunga (floating).
Dengan memahami perbedaan ini, Anda bisa menyesuaikan pilihan sesuai kondisi finansial. Jika ingin menghindari bunga, cash bertahap bisa menjadi opsi paling masuk akal.
Baca Juga: KPR Bisa Lunas Lebih Cepat? Begini Caranya!
Kelebihan Beli Rumah dengan Cash Bertahap
1. Bebas Bunga
Kelebihan terbesar dari cara beli rumah cash bertahap adalah tidak adanya bunga. Anda hanya membayar sesuai harga rumah yang disepakati. Jika rumah dijual Rp700 juta, itulah yang Anda bayar, tanpa tambahan bunga yang bisa membuat totalnya membengkak.
2. Cicilan Tetap dan Pasti
Berbeda dengan KPR yang cicilannya bisa naik turun mengikuti suku bunga, cash bertahap sudah jelas nominalnya sejak awal. Misalnya, Anda sepakat mencicil Rp20 juta per bulan selama 24 bulan, maka jumlah itu tidak akan berubah sampai lunas.
3. Tanpa Biaya Administrasi Tambahan
KPR biasanya menambahkan berbagai biaya, mulai dari administrasi, provisi, hingga asuransi. Pada cash bertahap, transaksi lebih sederhana karena hanya antara pembeli dan developer.
4. Potensi Diskon dari Developer
Beberapa developer memberi insentif jika Anda melunasi lebih cepat, bahkan ada yang memberikan diskon hingga 5–10%. Hal ini tentu semakin menguntungkan karena bisa menekan total biaya.
Baca Juga: 7 KPR Milenial, Anak Muda Jadi Gampang Beli Rumah
Kekurangan Beli Rumah dengan Cash Bertahap
1. Down Payment (DP) Besar
Umumnya, DP untuk cash bertahap bisa mencapai 20–30% dari harga rumah. Jika harga rumah Rp600 juta, maka Anda harus menyiapkan minimal Rp120 juta–Rp180 juta di awal.
2. Tenor Singkat
Cicilan hanya bisa dilakukan maksimal 3 tahun. Artinya, Anda harus benar-benar siap dengan penghasilan bulanan yang cukup besar agar tidak macet di tengah jalan.
3. Cicilan Bulanan Tinggi
Karena tenor singkat, jumlah cicilan otomatis lebih tinggi dibanding KPR. Ini bisa menjadi tantangan jika penghasilan tidak stabil.
Oleh karena itu, sebelum memutuskan, pastikan kondisi keuangan Anda cukup kuat untuk menanggung cicilan besar dalam waktu singkat.
Tips Aman Beli Rumah Cash Bertahap
1. Hitung Kesiapan Finansial dengan Cermat
Gunakan rumus sederhana: cicilan tidak boleh melebihi 30% penghasilan bulanan. Jika gaji Rp20 juta, cicilan ideal maksimal Rp6 juta. Dengan begitu, kebutuhan lain tetap aman.
2. Pastikan Developer Terpercaya
Karena tidak ada pihak bank yang ikut memantau, Anda harus ekstra hati-hati memilih developer. Cek rekam jejak proyek sebelumnya, legalitas perusahaan, hingga izin pembangunan.
3. Hindari Utang Lain
Cicilan cash bertahap sudah cukup besar, jadi sebaiknya jangan menambah beban dengan utang lain. Lunasi pinjaman lain terlebih dahulu agar cash flow lebih sehat.
4. Komitmen Disiplin
Jangan sampai menunggak cicilan. Jika Anda gagal memenuhi kewajiban, risiko terburuknya adalah kehilangan hak atas rumah yang sudah dibayar sebagian.
Langkah-Langkah Cara Beli Rumah Cash Bertahap
1. Cari Info dan Survei Lokasi Properti
Jangan hanya tergiur brosur. Pastikan proyek benar-benar ada, lokasinya strategis, bebas banjir, dan akses transportasi memadai. Survei langsung juga bisa membantu melihat kualitas bangunan.
2. Buat Surat Pemesanan Rumah
Setelah yakin, developer akan membuat surat pemesanan berisi detail pembayaran, DP, tenor, dan konsekuensi jika terlambat membayar. Bacalah dengan teliti sebelum menandatangani.
3. Bayar Booking Fee dan DP
Booking fee biasanya kecil, namun DP bisa cukup besar. Pastikan Anda mendapat kuitansi resmi bermaterai sebagai bukti.
4. Lakukan Pembayaran Bertahap
Setiap bulan, setor cicilan sesuai kesepakatan. Selalu cek rekening tujuan agar tidak tertipu developer bodong.
5. Pelunasan dan Penandatanganan AJB
Setelah cicilan selesai, lakukan akad jual beli di hadapan PPAT agar sah secara hukum. Proses ini sekaligus memastikan rumah resmi menjadi milik Anda.
6. Balik Nama Sertifikat (SHM)
Ajukan ke BPN atau melalui notaris/PPAT. Sertifikat atas nama Anda biasanya selesai dalam 1–2 bulan.
7. Urus Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
Jangan lupakan proses IMB agar rumah sah secara hukum. Siapkan dokumen lengkap seperti SHM, AJB, PBB, dan identitas diri.
Memahami cara beli rumah cash bertahap sangat penting agar tidak salah langkah. Skema ini memang menuntut komitmen finansial besar dalam jangka waktu singkat, tetapi memberi keuntungan berupa bebas bunga, cicilan tetap, dan proses lebih sederhana dibanding KPR.
Jika masih ragu atau khawatir salah langkah, sebaiknya Anda tidak berjalan sendiri. Gunakan bantuan agen properti profesional yang berpengalaman. Dengan dukungan RE/MAX Indonesia, Anda bisa mendapatkan rumah sesuai kebutuhan sekaligus memastikan proses transaksi, legalitas, hingga negosiasi berjalan aman dan lancar.
