Tanpa Riba, Ini Jenis dan Syarat KPR Syariah!

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) menjadi salah satu solusi bagi masyarakat yang ingin memiliki rumah namun dengan metode pembayaran cicilan atau kredit. Namun, tak jarang beberapa orang kerap mengurungkan niat karena riba. Untungnya, kini terdapat KPR Syariah sehingga kredit hunian bisa dilakukan tanpa khawatir riba. 

Kini, kredit ini bukan hanya ditawarkan oleh bank syariah saja tapi juga bank konvensional yang akan lebih memudahkan masyarakat untuk memilih Kredit rumah syariah terbaik. Lalu, apa saya jenis dan syarat dari KPR ini? Simak ulasan berikut untuk mengetahui informasi lebih lengkapnya. 

Apa Itu KPR Syariah?

KPR Syariah adalah jenis pembiayaan yang digunakan untuk membeli rumah, baik baru maupun sekunder, dengan mengacu pada prinsip-prinsip syariah Islam. Produk ini biasanya ditawarkan oleh bank-bank yang beroperasi dengan sistem perbankan syariah. Berbeda dengan KPR konvensional yang berbasis pada pemberian pinjaman uang dengan bunga, kredit rumah syariah menerapkan akad-akad yang sesuai dengan ketentuan hukum Islam, yang memastikan bahwa transaksi tersebut bebas dari riba (bunga).

Pada KPR ini, bank tidak memberikan pinjaman uang secara langsung kepada nasabah, melainkan membeli rumah terlebih dahulu dan kemudian menjualnya kepada nasabah dengan harga yang telah disepakati, yang dapat mencakup margin keuntungan. Dalam hal ini, proses pembelian dan penjualan menggunakan barang (rumah), bukan transaksi berbasis uang.

Keunggulan utama dari KPR syariah adalah bahwa pembiayaan ini bebas dari bunga, yang menjadi salah satu prinsip utama dalam ekonomi syariah. Oleh karena itu, nasabah tidak akan dikenakan bunga floating Bank Indonesia (BI) seperti pada KPR konvensional, yang dapat berubah-ubah sesuai dengan suku bunga acuan Bank Indonesia.

Baca Juga: Berapa Lama Proses KPR? Ini Tips Biar Lebih Cepat Disejutui

Jenis Akad KPR Syariah

Terdapat empat skema atau akad dalam pengajuan Kredit rumah syariah, yakni:

• KPR iB jual beli (murabahah)
• KPR iB kepemilikan bertahap (musyarakah mutanaqisah)
• KPR iB sewa (ijarah)
• KPR iB sewa beli (ijarah muntahiya bittamlik-imbt)

Namun, untuk akad yang paling umum dalam KPR ini adalah yaitu murabahah (jual beli) dan musyarakah mutanaqisah (kepemilikan bertahap). Berikut penjelasan tentang kedua akad tersebut.

1. KPR Syariah Akad Murabahah

Murabahah adalah perjanjian jual beli dengan kesepakatan harga yang disepakati oleh kedua belah pihak, yaitu bank sebagai penjual dan nasabah sebagai pembeli. Dalam akad ini, bank membeli barang (misalnya rumah) yang diperlukan oleh nasabah, kemudian bank menjualnya kembali kepada nasabah dengan harga yang lebih tinggi, yang mencakup margin keuntungan atau selisih antara harga beli bank dan harga jual kepada nasabah.

2. KPR Syariah Akad Musyarakah Mutanaqisah

Akad Musyarakah Mutanaqisah adalah skema pembiayaan syariah yang berbeda dengan Murabahah.  Musyarakah Mutanaqisah (MMQ) adalah akad kerja sama antara dua pihak, yaitu bank syariah dan nasabah, untuk membeli properti (misalnya rumah) secara bersama-sama. Dalam skema ini, bank dan nasabah berbagi kepemilikan rumah sesuai dengan proporsi kontribusi mereka.

Namun, yang membuat akad ini unik adalah kepemilikan nasabah akan meningkat secara bertahap seiring dengan pembayaran cicilan yang dilakukan oleh nasabah. Dalam jangka waktu tertentu, nasabah dapat memiliki 100% rumah tersebut, tergantung pada cicilan yang dibayar kepada bank.

Langkah-langkah dalam Akad Musyarakah Mutanaqisah pada kredit rumah syariah:

• Pembelian Rumah Bersama-sama: Pada tahap awal, bank dan nasabah membeli rumah secara bersama-sama. Misalnya, rumah yang ingin dibeli seharga Rp 1.000.000.000. Bank mungkin membayar 80% dari harga rumah (Rp 800.000.000), sementara nasabah membayar 20% (Rp 200.000.000) sebagai uang muka.
• Sewa Rumah: Nasabah kemudian menyewa rumah tersebut dari bank, dan biaya sewa ini akan digunakan untuk melunasi cicilan bagian bank atas rumah yang dibeli. Sebagai contoh, nasabah membayar biaya sewa sebesar Rp 7.000.000 per bulan kepada bank.
• Pembayaran Bertahap: Setiap pembayaran sewa yang dilakukan oleh nasabah tidak hanya berfungsi sebagai sewa, tetapi juga sebagai pembayaran cicilan untuk bagian rumah yang dimiliki bank. Artinya, nasabah secara bertahap akan membeli porsi bank dengan membayar cicilan yang berfungsi sebagai pembelian saham bank dalam properti tersebut.
• Meningkatkan Kepemilikan: Seiring dengan pembayaran sewa-cicilan tersebut, porsi kepemilikan nasabah terhadap rumah akan meningkat. Misalnya, pada tahun pertama, nasabah mungkin dapat membeli 5% dari bagian bank. Dengan demikian, setelah beberapa tahun, nasabah bisa saja memiliki 100% dari rumah tersebut, tergantung pada kesepakatan awal dan kemampuan nasabah untuk membayar cicilan.
• Akhirnya, Nasabah Memiliki 100% Kepemilikan: Pada akhirnya, setelah semua cicilan atau pembayaran dilakukan, nasabah akan memiliki 100% rumah tersebut, dan bank tidak lagi memiliki porsi kepemilikan dalam rumah tersebut.

Baca Juga: Syarat dan Cara Mengajukan KPR Karyawan

Syarat KPR Syariah

Kredit rumah syariah memang memiliki beberapa syarat yang harus dipenuhi oleh calon debitur sebelum dapat mengajukan pembiayaan rumah. Meskipun setiap bank syariah mungkin memiliki ketentuan tambahan, namun secara umum Otoritas Jasa Keuangan (OJK) memberikan sejumlah persyaratan berikut:

• Warga Negara Indonesia (WNI).
• Usia minimal 21 tahun dan maksimal 55 tahun pada saat jatuh tempo pembiayaan.
• Besar angsuran setiap bulan tidak melebihi 40% dari penghasilan bulanan bersih.
• Untuk unit pertama, kredit rumah syariah syariah diperbolehkan untuk rumah yang masih dalam tahap pembangunan atau rumah inden, namun hal ini tidak berlaku untuk pembelian unit berikutnya.
• Pencairan pembiayaan bisa diberikan sesuai progres pembangunan dan kesepakatan para pihak.
• Pembiayaan untuk rumah inden harus dilaksanakan melalui perjanjian kerjasama antara pihak pengembang dan bank syariah.

Baca Juga: Apa yang Terjadi Jika Gagal Bayar KPR?

Dokumen yang Diperlukan

Berikut berbagai dokumen yang perlu dilengkapi untuk memudahkan proses pengajuan kredit rumah nantinya. 

Dokumen Pribadi: 

• KTP pemohon dan pasangan (untuk individu) atau KTP pengurus dan pemegang saham (untuk badan usaha).
• Kartu Keluarga (KK).
• Akta nikah, akta cerai, atau akta pisah harta (jika relevan).
• Rekening koran/tabungan/giro minimal tiga bulan terakhir.
• Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP).

Untuk badan usaha:

• Akta pendirian dan akta perubahan lengkap
• SK Menteri Kehakiman 
• Surat keterangan domisili
• Nomor Induk Berusaha (NIB)
• Izin usaha dan operasional.

Dokumen Properti:

• Sertifikat kepemilikan properti.
• Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
• Surat pesanan dari pengembang untuk pembelian unit inden.
• Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terakhir.

Baca Juga: Ketahui Proses Appraisal KPR, Biar Proses Kredit Rumah jadi Lancar

Itulah beberapa syarat dan dokumen yang diperlukan. Perlu diingat, setiap bank memiliki syarat tambahan atau detail yang berbeda. Penting untuk mengecek langsung persyaratan bank yang akan Anda tuju ketika ingin mengajukan KPR syariah tersebut. 

Proses beli rumah memang cukup rumit dan memakan banyak waktu. Ini sebabnya, Anda bisa menggunakan jasa agen properti, seperti agen properti RE/MAX untuk memudahkan proses jual beli. Agen bukan hanya membantu Anda untuk menemukan rumah impian Anda, namun juga membantu proses negosiasi hingga pengajuan KPR sampai berhasil.