Berapa Biaya PNBP Tanah? Ternyata Ini Besaran Biayanya!

Bingung menghitung biaya PNBP tanah? Tenang, Anda tidak sendirian. Banyak calon pembeli tanah yang belum memahami apa saja komponen biaya yang harus disiapkan, termasuk biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak).

Padahal, biaya ini wajib dibayarkan saat Anda mengurus sertifikat tanah atau melakukan transaksi jual beli properti. Agar tidak kaget saat tahu besarannya, simak penjelasan lengkap mengenai biaya PNBP tanah, dasar hukumnya, serta cara menghitungnya berikut ini.

Apa Itu Biaya PNBP Tanah?

PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) adalah pungutan resmi yang dibayarkan oleh individu atau badan hukum atas layanan atau pemanfaatan sumber daya yang diberikan oleh negara.

Sesuai namanya, PNBP bukan termasuk pajak, melainkan pendapatan negara yang berasal dari layanan tertentu, salah satunya layanan pertanahan.

Dalam konteks properti, biaya PNBP tanah adalah pungutan yang dibayarkan oleh pembeli atau pemilik tanah ketika melakukan pengurusan sertifikat, pengukuran, pendaftaran, dan layanan pertanahan lainnya.

Dengan kata lain, biaya ini adalah bagian dari proses legalitas tanah yang tidak bisa dihindari.

Baca Juga: Cara Menghitung Biaya Balik Nama Rumah dan Prosedur Lengkapnya

Aturan Hukum Terkait PNBP Tanah

Dasar hukum yang mengatur tentang biaya PNBP tanah terdapat dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN).

Berdasarkan Pasal 1 PP tersebut, jenis layanan pertanahan yang termasuk dalam kategori PNBP meliputi:

• Pelayanan survei, pengukuran, dan pemetaan tanah;
• Pelayanan pemeriksaan tanah;
• Pelayanan konsolidasi tanah secara swadaya;
• Pelayanan pendaftaran tanah;
• Pelayanan pertimbangan teknis pertanahan;
• Pelayanan informasi pertanahan;
• Pelayanan lisensi;
• Penetapan tanah objek penguasaan benda-benda tetap milik perseorangan warga negara Belanda (P3MB);
• Pelayanan pendaftaran pemberian hak berkas tanah terlantar.

Semua layanan tersebut memiliki tarif PNBP yang telah ditetapkan oleh pemerintah dan harus dibayarkan sesuai ketentuan yang berlaku.

Baca Juga: Nunggak Bayar PBB? Begini Cara Bayar dan Mengurusnya!

Rincian Biaya PNBP Tanah untuk Mengurus Sertifikat

Berikut ini adalah beberapa komponen biaya PNBP yang perlu Anda ketahui saat mengurus sertifikat tanah:

1. Biaya Pengukuran Tanah

Berdasarkan Pasal 4 PP No. 128 Tahun 2015, tarif pelayanan pengukuran dan pemetaan batas bidang tanah dihitung menggunakan rumus:

• Jika luas tanah ≤ 10 hektar:

TU = (L/500 × HSBKu) + Rp100.000

• Jika luas tanah 10–1.000 hektar:

TU = (L/4.000 × HSBKu) + Rp14.000.000

• Jika luas tanah > 1.000 hektar:

TU = (L/10.000 × HSBKu) + Rp134.000.000

Keterangan:

• L = luas tanah
• HSBKu = harga satuan biaya khusus kegiatan pengukuran

Biaya pengukuran ini merupakan komponen utama dalam proses pembuatan sertifikat.

2. Biaya Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali

Jika tanah yang Anda miliki belum pernah terdaftar, maka wajib dilakukan pendaftaran tanah pertama kali. Tarifnya relatif terjangkau, yakni Rp50.000 sesuai ketentuan PP No. 128 Tahun 2015.

3. Biaya Pemeriksaan Tanah

Berdasarkan Pasal 7 PP No. 128 Tahun 2015, biaya pemeriksaan tanah dihitung dengan rumus:

TPA = (L/500 × HSBPKpa) + Rp350.000

Keterangan:

• HSBPKpa = harga satuan biaya khusus panitia penilai A

Biaya ini diperlukan untuk memastikan batas, status hukum, dan keabsahan tanah yang diajukan.

4. Biaya Transportasi, Konsumsi, dan Akomodasi (TKA)

Selain biaya administrasi resmi, Anda juga perlu menyiapkan anggaran untuk transportasi, konsumsi, dan akomodasi petugas.

Berdasarkan Pasal 20 Ayat (2) PP No. 13 Tahun 2010, besarannya ditetapkan sebesar Rp250.000, dan dibayarkan langsung kepada petugas yang melakukan pengukuran di lapangan.

Baca Juga: Biaya AJB Tanah dan Rumah: Syarat, Rincian, dan Ketentuan Hukum

5. Biaya BPHTB

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) termasuk biaya wajib yang harus dibayar saat Anda membeli properti, termasuk tanah.

Tarifnya adalah 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

BPHTB harus dibayarkan sebelum sertifikat tanah diterbitkan.

Cara Menghitung Biaya PNBP Tanah

Untuk menghitung biaya PNBP tanah, Anda bisa menggunakan rumus sederhana berikut:

Biaya PNBP = (1/1000 × NJOP) + Rp50.000

Keterangan:

• NJOP = Nilai Jual Objek Pajak tanah

Contoh Simulasi Perhitungan

Misalnya, Anda membeli sebidang tanah dengan NJOP sebesar Rp500.000.000.

Maka perhitungannya adalah:

(1/1000 × Rp500.000.000) + Rp50.000 = Rp500.000 + Rp50.000 = Rp550.000

Jadi, total biaya PNBP tanah yang harus dibayarkan sebesar Rp550.000, belum termasuk biaya tambahan seperti pengukuran, pemeriksaan tanah, atau jasa notaris dan PPAT.

Tips Menghemat Biaya PNBP Tanah

Agar biaya tidak membengkak, berikut beberapa tips yang bisa Anda lakukan:

1. Pastikan data tanah lengkap dan akurat sebelum pengajuan ke BPN agar tidak ada revisi yang menambah biaya.
2. Gunakan layanan resmi BPN, hindari perantara tidak resmi yang bisa menaikkan biaya secara tidak perlu.
3. Periksa NJOP terbaru di wilayah Anda, karena besaran PNBP mengikuti nilai jual tanah yang tercatat.
4. Jika menggunakan jasa notaris/PPAT, pastikan untuk menanyakan rincian biaya agar transparan sejak awal.

Biaya PNBP tanah merupakan komponen penting yang wajib dibayarkan dalam setiap proses jual beli atau pengurusan sertifikat tanah. Biaya ini mencakup pengukuran, pemeriksaan, pendaftaran, hingga BPHTB, dan diatur secara resmi oleh pemerintah melalui PP No. 128 Tahun 2015.

Dengan memahami rincian dan cara menghitungnya, Anda bisa menyiapkan anggaran dengan lebih matang dan terhindar dari pengeluaran tak terduga.

Jadi, sebelum membeli tanah impian Anda, pastikan untuk memperhitungkan biaya PNBP tanah sebagai bagian dari total biaya pembelian properti.