Apakah Pembatalan Sertifikat Tanah Bisa Dilakukan? Ini Jawabannya!

Sertifikat tanah merupakan dokumen penting yang membuktikan kepemilikan seseorang atas sebidang tanah. Namun, dalam praktiknya, tidak sedikit sertifikat yang bermasalah akibat kesalahan administratif, tumpang tindih lahan, atau bahkan tindakan penipuan. Pertanyaannya, apakah sertifikat tanah bisa dibatalkan?

Jawabannya: bisa.

Namun, pembatalan sertifikat tanah tidak dapat dilakukan sembarangan. Ada prosedur dan alasan hukum yang diatur secara jelas dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.

Berikut penjelasan lengkap mengenai syarat, alasan, dan cara melakukan pembatalan sertifikat tanah di Indonesia.

Apa yang Dimaksud dengan Pembatalan Sertifikat Tanah?

Menurut Pasal 1 angka 14 Permen Agraria/BPN 9/1999, pembatalan sertifikat hak atas tanah adalah tindakan membatalkan keputusan pemberian hak atas tanah karena terdapat cacat hukum administratif dalam proses penerbitannya, atau untuk melaksanakan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap (inkracht).

Dengan kata lain, sertifikat tanah bisa dibatalkan apabila terbukti bahwa penerbitannya mengandung kesalahan hukum, baik karena kekeliruan administrasi, atau karena tanah tersebut secara sah terbukti milik pihak lain.

Perlu Anda ketahui juga, pembatalan sertifikat tanah dan pembatalan hak atas tanah adalah hal yang sama, karena ketika sertifikat dibatalkan, maka hak kepemilikan atas tanah tersebut otomatis ikut batal.

Baca Juga: Cara Mengurus Surat Tanah Hilang Pemilik Meninggal

Alasan Pembatalan Sertifikat Tanah

Terdapat dua alasan utama yang membuat sertifikat tanah bisa dibatalkan, yaitu:

1. Cacat hukum administratif, seperti:

• Kesalahan prosedur penerbitan;
• Kesalahan penerapan peraturan perundang-undangan;
• Kesalahan pada subjek hak (pemilik);
• Kesalahan objek hak (tanah yang dimaksud);
• Kesalahan jenis hak;
• Kesalahan perhitungan luas tanah;
• Tumpang tindih dengan sertifikat lain;
• Data yuridis atau data fisik tidak benar.
• 
  

2. Melaksanakan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap (inkracht), apabila pengadilan menyatakan bahwa tanah tersebut bukan milik pihak yang tertera dalam sertifikat.

Cara Mengajukan Pembatalan Sertifikat Tanah

Secara umum, terdapat tiga cara untuk melakukan pembatalan sertifikat hak atas tanah, tergantung dari sumber masalah dan dasar hukumnya.

1. Mengajukan Permohonan ke Kementerian ATR/BPN

Cara pertama dapat dilakukan di luar mekanisme peradilan, yakni dengan mengajukan permohonan tertulis kepada Menteri Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) melalui Kantor Pertanahan tempat tanah tersebut berada.

Permohonan ini diajukan apabila diduga terdapat cacat hukum administratif, seperti kesalahan batas lahan, tumpang tindih sertifikat, atau kesalahan dalam prosedur penerbitan.

Dalam pengajuan permohonan, Anda perlu melampirkan dokumen berikut:

• Fotokopi identitas diri dan bukti kewarganegaraan (untuk perorangan) atau akta pendirian (untuk badan hukum);
• Fotokopi sertifikat tanah yang hendak dibatalkan;
• Bukti-bukti pendukung lain yang menunjukkan adanya kesalahan administratif.
• 
  

Setelah berkas diterima, petugas BPN akan meninjau dan memverifikasi dokumen untuk menentukan apakah pembatalan dapat dilakukan.

Baca Juga: Perbedaan AJB dan PPJB dalam Transaksi Properti, Jangan Keliru!

2. Mengajukan Gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN)

Jika Anda merasa dirugikan oleh keputusan administratif dalam penerbitan sertifikat, langkah hukum yang dapat ditempuh adalah mengajukan gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN).

Hal ini sesuai dengan Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan dan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara.

Perlu diperhatikan, gugatan ke PTUN harus diajukan dalam waktu 90 hari sejak keputusan penerbitan sertifikat diterima atau diumumkan. Jika lewat dari tenggat waktu tersebut, gugatan tidak dapat diproses.

Baca juga: Cara Menghitung Pajak Tanah Kosong, Mudah dan Cepat

3. Mengajukan Gugatan ke Pengadilan Negeri

Selain melalui BPN atau PTUN, pembatalan sertifikat tanah juga bisa dilakukan melalui gugatan perdata ke Pengadilan Negeri berdasarkan Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) tentang perbuatan melawan hukum.

Contohnya, jika seseorang menjual tanah kepada Anda namun tidak melunasi pembayaran sepenuhnya, lalu diam-diam mengajukan balik nama sertifikat atas namanya sendiri, maka Anda dapat menggugatnya ke Pengadilan Negeri untuk meminta pembatalan sertifikat tersebut.

Namun, perlu Anda ingat, gugatan semacam ini memiliki masa daluwarsa. Berdasarkan Pasal 32 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, gugatan hanya dapat diajukan dalam waktu maksimal 5 tahun sejak sertifikat diterbitkan.

Jika dalam jangka waktu tersebut tidak ada keberatan tertulis atau gugatan ke pengadilan, maka sertifikat dianggap sah, selama pemegang sertifikat memperoleh tanah dengan itikad baik dan menguasainya secara nyata.

Baca Juga: Mau Mengurus Turun Waris di Notaris? Ternyata Ini Biayanya!

Apakah Semua Sertifikat Bisa Dibatalkan?

Tidak semua sertifikat dapat dibatalkan dengan mudah. Jika sertifikat diterbitkan secara sah, pemiliknya memiliki itikad baik, dan tidak ada bukti pelanggaran hukum atau cacat administrasi, maka sertifikat tersebut tidak dapat dibatalkan, bahkan meski ada pihak lain yang mengklaim tanah tersebut.

Namun, apabila ditemukan bukti kuat adanya pemalsuan dokumen, tumpang tindih lahan, atau putusan pengadilan yang menyatakan penerbitan sertifikat tidak sah, maka pembatalan tetap bisa dilakukan sesuai prosedur hukum yang berlaku.

Jadi, pembatalan sertifikat tanah memang dapat dilakukan, tetapi harus melalui proses hukum yang jelas dan alasan yang sah. Anda bisa mengajukan pembatalan melalui BPN, PTUN, atau Pengadilan Negeri, tergantung penyebab masalahnya.

Langkah terbaik sebelum membeli atau mengurus tanah adalah memastikan keabsahan sertifikatnya di Kantor Pertanahan setempat. Dengan memahami dasar hukum dan prosedur pembatalan sertifikat tanah, Anda dapat melindungi diri dari risiko sengketa dan menjaga keamanan aset properti Anda.